🏢 Foncières cotées : fonctionnement, avantages et risques en 2025

Les foncières cotées représentent une solution accessible et liquide pour investir dans l’immobilier, sans avoir à gérer directement un bien locatif.
En 2025, elles continuent d’attirer les investisseurs particuliers et institutionnels en quête de revenus passifs et de diversification.

📑 Sommaire

Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
Comment investir dans une foncière cotée ?
Avantages des foncières cotées
Risques à connaître
Rendement et performance en 2025
Comparaison avec d’autres placements immobiliers
Faut-il investir dans les foncières cotées en 2025 ?
Conclusion

1️⃣ Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?

Une foncière cotée est une société propriétaire et gestionnaire d’un parc immobilier (bureaux, commerces, logements, entrepôts logistiques…) dont les actions sont négociées en bourse.
En France, la plupart sont organisées sous le régime fiscal SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée), équivalent des REITs (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis.

Principe :

La société perçoit des loyers de ses locataires.
Une grande partie (au moins 95 %) des bénéfices locatifs est redistribuée sous forme de dividendes aux actionnaires.
L’investisseur achète des actions en bourse et touche une partie de ces revenus.

2️⃣ Comment investir dans une foncière cotée ?

Il existe deux façons principales :

Achat direct en bourse via un compte-titres ordinaire (CTO)
- Exemples : Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Icade…
Fonds ou ETF spécialisés dans les foncières cotées
- Permet une diversification sur plusieurs sociétés et pays en un seul produit.

💡 Astuce : Les foncières cotées françaises ne sont pas éligibles au PEA, mais certaines foncières européennes peuvent l’être.

3️⃣ Avantages des foncières cotées

Accessibilité : Investissement possible dès quelques dizaines d’euros.
Liquidité : Revente rapide des actions sur le marché boursier.
Rendement attractif : Dividendes souvent compris entre 4 % et 7 %.
Diversification sectorielle et géographique : Bureaux, commerces, logistique, résidentiel…
Aucune gestion locative : La société s’occupe de la recherche de locataires, de l’entretien et des rénovations.

4️⃣ Risques à connaître

Volatilité boursière : Les cours peuvent fluctuer fortement en fonction du marché.
Sensibilité aux taux d’intérêt : La hausse des taux pèse sur la valorisation immobilière et sur le coût de la dette.
Conjoncture économique : Vacance locative ou baisse des loyers possibles en cas de crise.
Fiscalité : Dividendes imposés selon le régime du CTO (PFU 30 % ou barème progressif).

5️⃣ Rendement et performance en 2025

En 2025, les foncières cotées européennes offrent :

Rendement moyen : 5 % à 6 % brut
Potentiel de plus-value : lié à la revalorisation des actifs et à l’évolution des marchés boursiers.
Tendance : Le segment de la logistique et des données (data centers) connaît une croissance rapide grâce à l’e-commerce et au cloud.

6️⃣ Comparaison avec d’autres placements immobiliers

Investir dans les foncières cotées (SIIC/REIT) n’est pas la seule manière de se positionner sur l’immobilier. Voici comment elles se comparent aux SCPI, à l’immobilier locatif direct et à la location saisonnière.

🏢 Foncières cotées (SIIC/REIT) : avec un rendement moyen de 4 à 7 %, elles offrent l’une des liquidités les plus élevées du marché immobilier, puisqu’elles sont négociées en bourse. Elles ne nécessitent aucune gestion locative et sont très accessibles, même pour de petits montants.
🏠 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : elles proposent un rendement de 4 à 5 % en moyenne, mais leur liquidité est faible, car la revente des parts peut prendre du temps. Comme pour les foncières cotées, il n’y a aucune gestion locative à assurer, mais l’accessibilité reste moyenne car l’investissement initial est souvent plus important.
🔁 Immobilier locatif direct : il génère un rendement brut de 3 à 6 % selon l’emplacement et le type de bien. Sa liquidité est faible et il demande une gestion locative active (ou le recours à une agence). L’accessibilité est moyenne, les prix d’achat pouvant être élevés.
🏝️ Location saisonnière : c’est la stratégie potentiellement la plus rentable, avec 5 à 10 % de rendement brut. Cependant, elle souffre d’une faible liquidité, requiert une gestion locative intensive et reste moyennement accessible en raison des contraintes réglementaires et du coût d’acquisition.

💡 En résumé : si vous cherchez la liquidité et la simplicité, les foncières cotées se démarquent nettement. Si votre priorité est le rendement maximal, la location saisonnière peut être plus intéressante… à condition d’accepter une gestion plus exigeante.

7️⃣ Faut-il investir dans les foncières cotées en 2025 ?

Les foncières cotées conviennent particulièrement aux investisseurs qui recherchent :

Un revenu régulier via les dividendes
Une forte liquidité
Une exposition à l’immobilier sans gestion

Elles sont idéales dans une stratégie de diversification, mais il est recommandé de :

Sélectionner des foncières solides financièrement
Se positionner sur plusieurs secteurs (bureaux, logistique, résidentiel)
Éviter de concentrer tout son portefeuille sur ce type d’actif

🔍 Conclusion

En 2025, les foncières cotées restent un placement immobilier boursier attractif, combinant revenus passifs et simplicité de gestion.
Elles sont toutefois sensibles aux cycles économiques et aux taux d’intérêt, ce qui impose une approche réfléchie et diversifiée. Investir dans les SIIC peut être une stratégie complémentaire au crowdfunding immobilier.

❓ FAQ – Foncières cotées (SIIC/REIT)

💬Quelles sont les meilleures foncières cotées en France ?

En 2025, parmi les foncières cotées françaises les plus connues, on retrouve Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Icade ou encore Covivio. Le choix dépend du secteur (bureaux, commerces, logistique) et de votre profil d’investisseur.

💬Les foncières cotées sont-elles éligibles au PEA ?

La plupart des foncières cotées françaises ne sont pas éligibles au PEA à cause de leur statut fiscal SIIC. En revanche, certaines foncières européennes peuvent l’être, ce qui permet de profiter d’un cadre fiscal avantageux.

💬Quel rendement espérer avec une foncière cotée ?

Le rendement moyen d’une foncière cotée en 2025 se situe généralement entre 4 % et 7 % brut, en fonction du secteur et de la politique de dividendes de la société.

💬Quelle fiscalité s’applique aux foncières cotées ?

Les dividendes perçus via un compte-titres ordinaire sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 % ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec prélèvements sociaux.

💬Quelle est la différence entre une foncière cotée et une SCPI ?

Les foncières cotées sont négociées en bourse, ce qui leur confère une liquidité élevée, alors que les SCPI sont des placements non cotés avec une liquidité plus faible. Les rendements et la fiscalité diffèrent également. Cependant, elles font toutes les deux partie de la catégorie des placements pierre papier.

💬Les foncières cotées présentent-elles un risque élevé ?

Elles sont soumises aux fluctuations boursières, aux variations des taux d’intérêt et à la conjoncture économique, ce qui peut impacter leur valeur et leurs dividendes. Une bonne diversification reste essentielle. L'investissement en SIIC peut notamment être réaliser après une première opération en LMNP.