Par Gautier
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Taux septembre 2026
Crédit immobilier en 2026 — Guide complet
Après une accalmie estivale, les taux du crédit immobilier repartent à la hausse depuis la mi-août 2026, entraînés par la remontée de l'OAT 10 ans (4,19 % début septembre, un plus haut depuis 2008-2009) et un cycle de resserrement de la BCE. Ils restent toutefois nettement sous le pic de fin 2023 (plus de 4,5 %). Ce guide couvre les taux à jour, les règles HCSF (35 % / 25 ans), la Loi Lemoine, les meilleurs courtiers et les 10 leviers de négociation — tout ce qu'un conseiller patrimoine et protection sociale vous dirait avant votre rendez-vous.
Meilleur taux immobilier 20 ans en septembre 2026
Les meilleurs profils obtiennent encore des taux nominaux à partir de 3,10 % sur 20 ans (CAFPI), mais la tendance s'est inversée : les taux remontent depuis la mi-août, portés par l'OAT 10 ans à 4,19 % (7 septembre 2026) et l'anticipation d'une nouvelle hausse de taux de la BCE le 10 septembre. Autant dire qu'il ne faut plus attendre pour sécuriser un dossier.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier (ou prêt immobilier) est un emprunt bancaire à long terme (7 à 25 ans) destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier — résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. Chaque mensualité comporte trois éléments :
- Le capital remboursé — la partie qui rembourse effectivement la somme empruntée
- Les intérêts — la rémunération de la banque, calculée sur le capital restant dû
- L'assurance emprunteur — obligatoire, couvre décès/PTIA et souvent invalidité/ITT
En début de prêt, la majorité de votre mensualité paye des intérêts. C'est seulement dans les dernières années que le capital est réellement remboursé. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.
Taux moyens de crédit immobilier en septembre 2026
| Durée | Taux moyen (CAFPI) | Taux moyen (Pretto) | Meilleurs profils |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,23 % | 3,43 % | 3,00 % |
| 20 ans | 3,43 % | 3,54 % | 3,10 % |
| 25 ans | 3,53 % | 3,61 % | 3,25 % |
Taux nominaux hors assurance emprunteur. Sources : baromètres CAFPI, Pretto, Meilleurtaux (données au 7-8 septembre 2026).
Les taux remontent depuis la mi-août 2026 (+7 à +13 points de base selon les durées), après une accalmie en juin-juillet. Cause principale : la flambée de l'OAT 10 ans, à 4,19 % début septembre — son plus haut niveau depuis 2008-2009 — sur fond de tensions internationales et d'inquiétudes sur le déficit public français. La BCE, engagée depuis juin 2026 dans un cycle de resserrement (dépôt relevé à 2,25 %), pourrait relever une nouvelle fois ses taux le 10 septembre. Certains courtiers anticipent un 20 ans à 3,70-4,00 % d'ici la fin de l'année. Résultat : les dossiers en cours de montage ont intérêt à sécuriser leur taux rapidement.
Vous avez emprunté entre 2023 et début 2024 à un taux proche de 4,5-5 % ? Même avec la remontée récente, l'écart avec les taux actuels (~3,4-3,6 % en moyenne) reste significatif. Direction notre simulateur de rachat de crédit immobilier pour estimer votre gain potentiel avant que les taux ne remontent davantage.
Les règles HCSF : 35 % et 25 ans
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques deux règles contraignantes pour éviter le surendettement des ménages. Ces règles s'appliquent toujours en 2026, sans aucun assouplissement — le HCSF a explicitement écarté toute évolution malgré les demandes du secteur :
Endettement max 35 % · Durée max 25 ans (27 ans en VEFA)
Règles HCSF applicables à 80 % des dossiers de crédit immobilier — dérogation possible sur 20 %
Détail des 2 règles
- Taux d'endettement plafonné à 35 % — mensualité (crédit + assurance) ÷ revenus nets ≤ 35 %. Exemple : couple 5 000 €/mois net → mensualité max 1 750 €.
- Durée maximale 25 ans — 27 ans en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou construction, avec 2 ans de différé maximum.
Les dérogations HCSF (20 % de flexibilité)
Sur 100 dossiers acceptés par trimestre, une banque peut en accepter 20 hors normes, à condition que :
- 16 concernent une résidence principale
- 6 minimum soient des primo-accédants
La banque évalue le risque global — reste à vivre élevé, potentiel d'évolution salariale, apport important sont des atouts.
Calculer votre capacité d'emprunt
Deux méthodes de calcul complémentaires. La méthode classique (règle des 35 %) :
Capacité mensuelle = Revenus nets × 35 % − charges existantes
Charges = crédits en cours, pensions versées, loyers résiduels (résidence non revendue)
Exemple chiffré
Couple 5 000 €/mois net, sans crédit en cours, avec 40 000 € d'apport.
Mensualité max : 5 000 × 35 % = 1 750 €/mois
Sur 25 ans à 3,50 % (assurance 0,25 % incluse) : capacité d'emprunt ~350 000 €
Budget bien total : 350 000 € (crédit) + 40 000 € (apport) − 28 000 € (frais de notaire ancien à 8 %) = 362 000 € de bien acheté
Utilisez notre calculateur capacité d'emprunt pour projeter votre propre situation.
Reste à vivre : la seconde règle non écrite
Au-delà du taux d'endettement, les banques calculent votre reste à vivre = revenus - charges - mensualité. Les seuils indicatifs :
- Célibataire : 800-1 000 €/mois minimum
- Couple sans enfant : 1 200-1 500 €/mois
- Couple + 1 enfant : 1 800 €/mois
- +400 € par enfant supplémentaire
Un reste à vivre insuffisant peut faire refuser un dossier même sous les 35 % d'endettement.
Banque directe ou courtier ?
Deux voies pour obtenir votre crédit :
Voie A — Démarche directe (banques)
Vous démarchez vous-même 3-5 banques (banque courante + concurrents). Avantage : relation directe, éventuelle remise sur la banque courante. Inconvénients : temps important (2-3 h par RDV × 5 banques = 15 h), négociation moins puissante (vous êtes seul face à un banquier professionnel), risque d'obtenir un taux 0,15-0,30 % plus élevé.
Voie B — Courtier en crédit
Un courtier négocie avec 20-30 banques simultanément et obtient en moyenne 0,15-0,30 point de moins qu'une démarche solo — soit 5 000-15 000 € d'économies sur la durée totale du prêt.
CAFPI N°1 France
Frais souvent offerts
- 1er courtier français (1970)
- 240+ agences physiques
- Baromètre mensuel de taux public
- Négocie avec 100+ banques
Empruntis Historique
0-1 % (négociable)
- 1 500+ conseillers en France
- Modèle mixte : digital + agences
- Bonne couverture territoriale
MeilleurTaux Grand réseau
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- 350+ agences en France
- Marque très reconnue TV
- Écosystème complet (banque, assurance)
Pretto 100 % digital
0 € frais
- Courtage 100 % en ligne
- Aucune agence, tout à distance
- Idéal profils autonomes
Passer par un courtier dans la majorité des cas, surtout pour un premier achat ou un dossier complexe (indépendant, SCI, primo-accédant). Coût : 1 % max encadré par la loi, mais très souvent offert par la banque via la commission bancaire. Comparer 2-3 courtiers pour la meilleure offre.
Assurance emprunteur : la Loi Lemoine
L’assurance emprunteur pèse lourd dans le coût d’un crédit, mais aucun barème public ne la fixe : elle dépend de votre âge, de votre état de santé, des garanties exigées par la banque et du contrat choisi. La loi impose de l’exprimer de façon comparable : en TAEA, comparable au TAEG, et en euros sur huit ans et sur toute la durée du prêt (article L313-8 du code de la consommation).
La Loi Lemoine : ce qui a changé
Résiliation à tout moment : pour les offres émises depuis le 1er juin 2022 et pour tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022, sans frais, si le nouveau contrat présente des garanties équivalentes (articles L113-12-2 du code des assurances, L313-30 et L313-32 du code de la consommation).
Pas de questionnaire de santé lorsque la part assurée sur l’encours cumulé de vos crédits immobiliers n’excède pas 200 000 € par assuré et que le prêt se termine avant votre 60e anniversaire (article L113-2-1 du code des assurances).
Droit à l’oubli à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour un cancer ou une hépatite C, sans rechute, pour un contrat finissant avant 71 ans (article L1141-5 du code de la santé publique, Service-public).
Assurance de la banque ou délégation
| Indicateur | Ce qu’il permet de comparer |
|---|---|
| TAEA | Le coût de l’assurance en taux annuel, comparable au TAEG |
| Coût total en euros | Le coût sur huit ans et sur toute la durée du prêt |
| Garanties | L’équivalence avec les critères exigés par la banque (fiche standardisée d’information) |
La banque doit accepter un contrat d’un autre assureur s’il présente un niveau de garanties équivalent, sans modifier le taux ni facturer de frais. Utilisez notre simulateur changement d’assurance emprunteur pour estimer votre gain, et notre guide de l’assurance de prêt immobilier pour choisir vos garanties.
10 leviers pour négocier votre crédit
Taux nominal
Le nerf de la guerre. 0,10-0,30 % gagnable selon votre profil et la concurrence entre banques.
Frais de dossier
500-1 500 € facturés par défaut. Doivent être négociés à 0 €, surtout si vous passez par un courtier.
Assurance emprunteur
Délégation externe = 30-60 % moins chère que l'assurance groupe. À faire dès la signature ou à tout moment via Loi Lemoine.
Indemnités remboursement anticipé (IRA)
Max légal 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. À supprimer intégralement.
Modulation gratuite
Augmenter/diminuer les mensualités de ±30 % sans frais. Essentiel en cas de changement de situation.
Transférabilité
Possibilité de conserver le taux pour un futur achat. Rare mais précieux si les taux remontent.
Domiciliation salariale
Rarement obligatoire depuis 2019 — si demandée en échange d'avantages, vérifier la contrepartie chiffrée.
Commissions de mouvement
Frais bancaires cachés sur les virements/prélèvements. À supprimer en amont.
Frais de garantie
Comparer caution (Crédit Logement ~1 %) vs hypothèque (~1,5-2 %). Caution restituable partiellement à la fin.
Différé d'amortissement
Utile en VEFA/construction — jusqu'à 2 ans où vous ne remboursez que les intérêts (mensualité réduite).
Les 5 frais annexes à prévoir
| Frais | Montant | Négociable ? |
|---|---|---|
| Frais de notaire | ~8 % ancien · 2-3 % neuf | Non |
| Frais de dossier bancaire | 500 - 1 500 € | Oui (0 possible) |
| Frais de garantie | 1-2 % du capital | Partiellement |
| Assurance emprunteur (20 ans) | 10 000 - 30 000 € | Oui (délégation) |
| Frais de courtier | 0-1 % (max légal) | Oui |
Total des frais annexes : ~10-11 % du prix dans l'ancien, ~5-6 % dans le neuf. Utilisez notre calculateur frais de notaire pour une projection précise.
Les types de prêts immobiliers
Prêt à taux fixe amortissable
3,2-3,6 %Taux et mensualité inchangés sur toute la durée. > 95 % des prêts en France en 2026.
Visibilité totale, protection anti-remontée des taux
Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2026
0 %Prêt complémentaire sans intérêts, jusqu'à 50 % du prix selon la zone et les revenus.
Uniquement neuf + primo-accédants + plafonds revenus
Prêt in fine
3,5-4,5 %Remboursement du capital intégral à échéance. Mensualités = intérêts uniquement. Optimisation fiscale locatif (intérêts intégralement déductibles).
Nécessite un support d'épargne en garantie (AV)
Prêt à taux variable capé
Variable ±1-2 %Taux qui évolue selon un indice (Euribor). Cap = plafond de variation. Très peu proposé en France depuis 2015.
Risqué en 2026 avec OAT 10 ans au-delà de 4,19 %
Prêt Action Logement (ex 1 % logement)
0,50-1 %Prêt patronal pour salariés d'entreprises > 10 salariés du secteur privé. Jusqu'à 40 000 € à taux très bas.
À demander à votre RH avant le compromis
Prêts régionaux / municipaux
0-1 %Prêts complémentaires selon votre région/commune (Île-de-France, Occitanie, Bretagne notamment). Sous conditions revenus.
Se renseigner en mairie et à la région
Prêt principal amortissable (250 000 €) + PTZ 2026 (50 000 €) + Prêt Action Logement (30 000 €) + Prêt régional (10 000 €). Taux moyen pondéré : ~2,50 % au lieu de 3,44 % sur le seul prêt principal. Économie sur 20 ans : ~25 000 €.
Vos questions, nos réponses.
Quels sont les taux de crédit immobilier en septembre 2026 ?
Selon les principaux baromètres (CAFPI, Pretto, Meilleurtaux), les taux moyens s'établissent début septembre 2026 à environ 3,23-3,43 % sur 15 ans, 3,40-3,54 % sur 20 ans, et 3,50-3,61 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent encore 3,00 % sur 15 ans et 3,10 % sur 20 ans. Contexte : les taux sont orientés à la hausse depuis mi-août (+7 à +13 points de base selon les durées), portés par la remontée de l'OAT 10 ans (4,19 % au 7 septembre, plus haut niveau depuis 2008-2009) et un cycle de resserrement de la BCE.
Quelles sont les règles HCSF 2026 pour obtenir un crédit ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose 2 règles contraignantes : (1) taux d'endettement plafonné à 35 % (assurance comprise) ; (2) durée maximale de 25 ans (27 ans en VEFA avec 2 ans de différé). Le HCSF a explicitement refusé tout assouplissement de ces règles en 2026, malgré les demandes du secteur. Dérogation : la banque peut accepter 20 % de dossiers hors normes par trimestre, dont 16 % pour résidence principale et 6 % minimum pour primo-accédants.
Comment calculer sa capacité d'emprunt en 2026 ?
Capacité d'emprunt = (Revenus mensuels nets × 35 %) - charges existantes (crédits en cours, pensions). Exemple : couple 5 000 €/mois net, sans crédit → mensualité max 1 750 €. Sur 25 ans à 3,50 %, cela permet d'emprunter ~350 000 €. Ajouter apport (10-20 % du prix) + frais de notaire (~8 % ancien, 3 % neuf) pour le budget total du bien.
Faut-il passer par un courtier en crédit immobilier ?
OUI dans la plupart des cas. Un courtier négocie avec 20-30 banques simultanément et obtient en moyenne 0,15-0,30 point de moins qu'une démarche solo — soit 5 000-15 000 € d'économies sur la durée totale du prêt. Meilleurs courtiers 2026 : CAFPI, Empruntis, MeilleurTaux, Pretto (100 % digital). Rémunération : commission bancaire (1 % max encadré par la loi) souvent offerte par la banque.
Combien coûte l'assurance emprunteur en 2026 ?
Aucun barème public ne fixe son prix : il dépend de l’âge, de la santé, des garanties et du contrat. La loi impose de l’exprimer en TAEA et en euros sur huit ans et sur toute la durée du prêt (article L313-8 du code de la consommation), ce qui permet de comparer. Depuis la Loi Lemoine, l’assurance peut être changée à tout moment (article L113-12-2 du code des assurances), et aucun questionnaire de santé ne peut être posé si la part assurée n’excède pas 200 000 € par assuré et que le prêt se termine avant 60 ans (article L113-2-1).
Quels sont les frais annexes d'un crédit immobilier ?
5 frais principaux : (1) Frais de notaire : ~8 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf ; (2) Frais de dossier bancaire : 500-1 500 € (souvent négociables à 0) ; (3) Frais de garantie : caution mutuelle (Crédit Logement, ~1 %) ou hypothèque (~1,5-2 %) ; (4) Assurance emprunteur : 0,1-0,5 %/an du capital ; (5) Éventuels frais de courtier : ~1 % (souvent 0 si commission bancaire). Total : ~10-11 % du prix dans l'ancien.
Peut-on négocier son crédit immobilier ? Comment ?
OUI, tout est négociable. 10 leviers principaux : (1) taux nominal (le plus important, 0,10-0,30 % gagnable), (2) frais de dossier (souvent 0), (3) assurance emprunteur (délégation externe = 30-60 % moins cher), (4) indemnités de remboursement anticipé (à supprimer), (5) modulation d'échéances gratuite, (6) transférabilité du prêt, (7) domiciliation salariale (rarement obligatoire), (8) commission de mouvement supprimée, (9) frais de garantie (comparer caution vs hypothèque), (10) période de différé pour VEFA.
Prêt à taux fixe ou variable en 2026 ?
En 2026, LE FIXE reste largement dominant (> 95 % des prêts). Avantages : visibilité totale des mensualités sur toute la durée, protection contre remontée des taux. Le variable (taux révisable) est extrêmement rare en France et déconseillé — dans un contexte où l'OAT 10 ans dépasse désormais 4,19 % (son plus haut niveau depuis 2008-2009), tout retour de l'inflation ferait grimper les mensualités. Exception : prêt in fine (remboursement intégral à échéance) pour l'investissement locatif optimisé fiscalement.
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