Par Gautier
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Barèmes 2026
Simulateur de prêt immobilier 2026 : mensualité, coût total et tableau d'amortissement
Combien allez-vous rembourser chaque mois, et surtout combien le crédit vous coûtera-t-il au total ? Ce simulateur calcule la mensualité assurance comprise, le coût des intérêts et de l'assurance, le tableau d'amortissement année par année et votre taux d'effort, pré-rempli avec les taux moyens publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Simulateur de prêt immobilier
Le résultat se met à jour à chaque modification.
Ce que vous remboursez au total
Même montant, trois durées aux taux moyens d'août 2026
| Durée et taux moyen | Mensualité totale | Intérêts | Coût du crédit |
|---|
| Année | Intérêts | Capital remboursé | Assurance | Capital restant dû |
|---|
Simulation indicative pour un prêt amortissable à taux fixe et mensualités constantes, fondée uniquement sur vos saisies. Le TAEG affiché exclut les frais de dossier, de garantie et de courtage, qui entrent dans le TAEG de l'offre de prêt : il est donc inférieur au TAEG réel. Ce calcul ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil.
📊 Comment se calcule la mensualité
Un prêt immobilier classique est un prêt amortissable à taux fixe : vous payez la même mensualité du premier au dernier mois. Son montant ne dépend que de trois paramètres, le capital emprunté, le taux nominal et le nombre de mensualités.
Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
C = capital emprunté · t = taux nominal annuel ÷ 12 · n = nombre de mensualités
Prenons 250 000 € empruntés sur 20 ans au taux moyen d'août 2026 pour cette durée, 3,27 %. Le taux mensuel vaut 3,27 % ÷ 12 = 0,2725 %, et le prêt compte 240 mensualités. La mensualité hors assurance ressort à 1 420,53 €. L'assurance emprunteur s'y ajoute : avec une hypothèse de 0,30 % par an sur le capital initial, 250 000 € × 0,30 % ÷ 12 = 62,50 € par mois, soit une mensualité totale de 1 483,03 €.
C'est cette mensualité totale, assurance comprise, que la banque compare à vos revenus pour calculer votre taux d'effort. Pour partir de vos revenus et remonter au montant empruntable, utilisez plutôt notre calculateur de capacité d'emprunt.
💡 Le coût total du crédit : intérêts, assurance et frais
Le coût d'un crédit n'est pas ce que vous remboursez au total, puisque le capital vous revient sous forme de logement : c'est ce que vous payez en plus du capital. Il additionne trois postes.
| Poste | Ce qu'il rémunère | 250 000 € sur 20 ans à 3,27 % |
|---|---|---|
| Intérêts | Le prêteur, au taux nominal | 90 926 € |
| Assurance emprunteur | L'assureur, qui couvre décès et invalidité | 15 000 € |
| Frais de dossier et de garantie | La banque et l'organisme de caution ou le notaire pour l'hypothèque | Selon l'offre de prêt |
| Coût hors frais | Intérêts et assurance | 105 926 € |
Assurance calculée à 0,30 % par an sur le capital initial, hypothèse de calcul. Le simulateur ne chiffre pas les frais de dossier ni de garantie, qui varient d'une banque et d'un organisme à l'autre : ils figurent dans l'offre de prêt et dans son TAEG.
Le taux annuel effectif global agrège le taux nominal, l'assurance exigée par le prêteur et tous les frais obligatoires. Deux offres au même taux nominal peuvent afficher des TAEG différents. Le simulateur affiche un TAEG hors frais, inférieur au TAEG réel ; notre article TAEA, TAEG, taux nominal explique comment lire les trois taux de votre offre.
📈 Le tableau d'amortissement : pourquoi les intérêts pèsent au début
Chaque mensualité se partage entre intérêts et capital. Les intérêts du mois se calculent sur le capital restant dû : ils sont donc élevés au début, quand vous devez presque tout, puis fondent à mesure que le capital diminue. Le capital remboursé suit le mouvement inverse.
| 250 000 € sur 20 ans à 3,27 % | Intérêts payés | Capital remboursé | Capital restant dû en fin d'année |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 8 041 € | 9 005 € | 240 995 € |
| Année 10 | 4 964 € | 12 082 € | 145 230 € |
| Année 20 | 298 € | 16 748 € | 0 € |
Conséquence pratique : à mi-parcours, après 10 ans de remboursement, il reste encore 145 230 € à rembourser, soit 58 % du capital emprunté. C'est ce qui rend une revente, une renégociation ou un remboursement anticipé plus ou moins intéressants selon le moment. Le tableau complet, année par année, s'affiche sous le simulateur.
🎯 15, 20 ou 25 ans : l'arbitrage durée-coût
Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente fortement le coût des intérêts, d'autant que le taux moyen monte avec la durée.
| 250 000 € empruntés | Taux moyen août 2026 | Mensualité hors assurance | Intérêts sur la durée |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,14 % | 1 743,34 € | 63 801 € |
| 20 ans | 3,27 % | 1 420,53 € | 90 926 € |
| 25 ans | 3,35 % | 1 231,54 € | 119 461 € |
Taux nominaux moyens des prêts à taux fixe du secteur concurrentiel, hors assurance, publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour août 2026. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 188,99 € mais ajoute 28 535 € d'intérêts. À l'inverse, raccourcir à 15 ans coûte 322,81 € de plus par mois et économise 27 125 € d'intérêts.
La bonne durée est la plus courte que votre budget supporte sans dépasser le plafond de taux d'effort. Le tableau « Même montant, trois durées » du simulateur refait ce calcul sur votre montant.
💡 Ce que vaut un dixième de point
Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, obtenir 3,27 % plutôt que 3,37 % fait gagner 12,73 € par mois et 3 055 € d'intérêts sur la durée. Un écart de 0,30 point, de 3,27 % à 3,57 %, représente 38,38 € par mois et 9 211 € d'intérêts.
Le taux se négocie une seule fois, avant la signature : c'est le moment où mettre plusieurs banques en concurrence rapporte le plus. Pour un prêt déjà en cours, la renégociation ou le rachat de crédit permettent de rattraper une partie de l'écart, sous réserve des indemnités de remboursement anticipé et des frais de la nouvelle garantie.
⚠️ Assurance : capital initial ou capital restant dû
La cotisation d'assurance emprunteur se calcule de deux façons, et le choix pèse lourd sur le coût total.
- Sur le capital initial : la cotisation est constante, calculée sur le montant emprunté du premier au dernier mois.
- Sur le capital restant dû : la cotisation baisse chaque mois avec le capital.
Le mode retenu par chaque contrat figure dans sa fiche standardisée d'information, à demander avant de comparer.
À taux identique de 0,30 % sur notre exemple de 250 000 € sur 20 ans, l'assurance coûte 15 000 € sur le capital initial contre 8 342 € sur le capital restant dû. Les deux modes affichent pourtant la même première cotisation, 62,50 € par mois. En pratique, les taux diffèrent aussi d'un contrat à l'autre : seule la comparaison du coût total, en euros, sur la durée du prêt, permet de trancher.
Depuis la loi Lemoine, l'assurance d'un prêt immobilier peut être résiliée à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes. Notre simulateur de changement d'assurance emprunteur chiffre l'économie sur la durée restante.
📋 Les règles qui encadrent votre prêt en 2026
Deux plafonds s'imposent à toutes les banques : la norme du Haut Conseil de stabilité financière, qui encadre votre taux d'effort et la durée, et le taux d'usure, qui plafonne le TAEG.
| Règle | Contenu | Ce que cela change |
|---|---|---|
| Taux d'effort (HCSF) | 35 % maximum des revenus nets avant impôt | Assurance emprunteur incluse. Une mensualité totale de 1 483,03 € suppose 4 237,23 € de revenus nets |
| Durée (HCSF) | 25 ans d'amortissement | Jusqu'à 2 ans de différé en plus quand l'entrée dans les lieux est décalée (neuf, travaux) |
| Marge de flexibilité (HCSF) | 20 % de la production trimestrielle | Dont au moins 70 % pour la résidence principale, et dans cette part au moins 30 % pour les primo-accédants |
| Catégorie de prêt | Taux d'usure au 4e trimestre 2026 |
|---|---|
| Taux fixe, durée inférieure à 10 ans | 4,09 % |
| Taux fixe, 10 à moins de 20 ans | 4,68 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 5,40 % |
| Taux variable | 5,52 % |
| Prêt relais | 6,49 % |
Taux d'usure applicables au 1er octobre 2026, publiés par la Banque de France. Le simulateur compare son TAEG hors frais au plafond de la durée choisie : s'il l'atteint déjà, l'offre réelle, frais compris, le dépasserait. Le calculateur de capacité d'emprunt intègre en plus les frais de garantie et de dossier, les frais de notaire et le reste à vivre.
💡 Rembourser par anticipation
Le code de la consommation permet de rembourser un crédit immobilier par anticipation, en totalité ou en partie, à tout moment. Le contrat peut seulement interdire un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du montant initial, sauf s'il s'agit du solde.
La banque peut réclamer une indemnité, plafonnée pour un prêt à taux fixe : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Sur notre exemple, si vous soldez le prêt au bout de 5 ans, il reste 201 882 € à rembourser : six mois d'intérêts à 3,27 % représentent 3 301 €, et 3 % du capital restant dû 6 056 €. L'indemnité est donc plafonnée à 3 301 €.
Pour un contrat conclu après le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due si le remboursement suit la vente du logement consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, à la cessation forcée de l'activité professionnelle, ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Ces indemnités peuvent aussi être réduites ou supprimées à la négociation, avant de signer.
Pour alléger un prêt en cours sans le solder, voyez aussi nos solutions pour réduire ses mensualités de crédit immobilier.
Faites étudier votre financement avant de signer
Nos partenaires certifiés vous accompagnent gratuitement pour mettre en concurrence les banques sur le taux, l'assurance et les frais de garantie. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, chaque dixième de point de taux obtenu en moins représente 3 055 € d'intérêts.
- Mise en concurrence bancaire
- Assurance déléguée chiffrée
- Étude de faisabilité HCSF
- Réponse sous 48 h
Demande bien reçue
Un conseiller partenaire vous recontacte sous 48 heures.
❓ Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe se calcule avec la formule C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital emprunté, t le taux nominal annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités. Pour 250 000 € sur 20 ans à 3,27 %, elle ressort à 1 420,53 € hors assurance. L'assurance emprunteur s'ajoute : 62,50 € par mois avec une hypothèse de 0,30 % par an sur le capital initial, soit 1 483,03 € au total.
Quelle mensualité pour emprunter 200 000 € ?
Aux taux moyens d'août 2026 publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, 200 000 € coûtent 1 136,42 € par mois hors assurance sur 20 ans à 3,27 %, et 985,23 € sur 25 ans à 3,35 %. Avec une assurance de 0,30 % par an sur le capital initial, soit 50 € par mois, la mensualité totale atteint 1 186,42 € sur 20 ans et 1 035,23 € sur 25 ans.
Quelle mensualité pour emprunter 300 000 € ?
Aux mêmes taux moyens d'août 2026, 300 000 € coûtent 1 704,63 € par mois hors assurance sur 20 ans à 3,27 %, et 1 477,84 € sur 25 ans à 3,35 %. Avec une assurance de 0,30 % sur le capital initial, soit 75 € par mois, la mensualité totale atteint 1 779,63 € sur 20 ans et 1 552,84 € sur 25 ans. Au plafond de 35 % de taux d'effort, il faut respectivement 5 084,66 € et 4 436,70 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours.
Quel est le coût total d'un crédit immobilier ?
Le coût d'un crédit additionne les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais de dossier et de garantie : c'est ce que vous payez en plus du capital. Pour 250 000 € sur 20 ans à 3,27 %, les intérêts atteignent 90 926 € et l'assurance 15 000 € à 0,30 % par an sur le capital initial, soit 105 926 € hors frais. Le TAEG de l'offre de prêt intègre l'ensemble de ces coûts et permet de comparer les offres entre elles.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou sur 25 ans ?
Sur 25 ans, la mensualité est plus faible mais le coût est bien plus élevé. Pour 250 000 € aux taux moyens d'août 2026, passer de 20 ans à 3,27 % à 25 ans à 3,35 % réduit la mensualité hors assurance de 188,99 € mais ajoute 28 535 € d'intérêts. La bonne durée est la plus courte que votre budget supporte sans dépasser le taux d'effort de 35 % fixé par le HCSF.
Quels revenus faut-il pour une mensualité donnée ?
Le Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse. Il faut donc diviser la mensualité totale, augmentée de vos autres crédits, par 0,35 : une mensualité de 1 483,03 € suppose au moins 4 237,23 € de revenus nets mensuels. Les banques peuvent déroger à ce plafond pour 20 % de leur production trimestrielle.
L'assurance sur le capital restant dû coûte-t-elle moins cher ?
À taux identique, oui. Calculée sur le capital restant dû, la cotisation baisse à mesure que le prêt est remboursé, alors qu'elle reste constante sur le capital initial. Pour 250 000 € sur 20 ans à 3,27 % et un taux d'assurance de 0,30 %, l'assurance coûte 8 342 € sur le capital restant dû contre 15 000 € sur le capital initial. Les taux pratiqués diffèrent toutefois d'un contrat à l'autre : comparez le coût total en euros sur la durée du prêt.
Peut-on rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
Oui, à tout moment, en totalité ou en partie ; le contrat peut seulement interdire un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du montant initial, sauf s'il s'agit du solde. Pour un prêt à taux fixe, l'indemnité est plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Elle n'est pas due, pour un contrat conclu après le 1er juillet 1999, si le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu d'activité professionnelle, une cessation forcée d'activité ou un décès.
Sources consultées
Taux moyens des crédits immobiliers, tableau de bord d'août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA) ; taux d'usure applicables au 1er octobre 2026 (Banque de France) ; décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière (Légifrance) ; remboursement anticipé d'un crédit immobilier et plafond des indemnités (economie.gouv.fr).