Par Gautier
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Barèmes 2026
Calculateur de frais de notaire 2026
Les frais d'acquisition ne sont pas « environ 7,5 % » : ils dépendent du taux voté par votre département, de votre statut de primo-accédant et de ce que vous sortez de l'assiette. Ce calculateur applique le taux réel de chacun des 101 départements, l'exonération de la hausse pour les primo-accédants, et chiffre les trois leviers de réduction qui existent vraiment.
Calculez vos frais d'acquisition
Barèmes en vigueur au 1er septembre 2026.
Ce que recouvrent les frais de notaire
L'expression est trompeuse : l'essentiel ne va pas au notaire. Sur un achat dans l'ancien à 250 000 €, sur un peu plus de 20 000 € de frais, près de 79 % partent en impôts vers le département et la commune. Le notaire, lui, encaisse environ 14 %, dont il reverse encore la TVA.
| Poste | Nature | Part sur un achat ancien à 250 000 € |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Impôt départemental et communal | 15 796 € — 78 % |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée, TVA incluse | 2 874 € — 14 % |
| Débours et formalités | Avances faites pour votre compte | 1 400 € — 7 % |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe de publicité au fichier immobilier | 250 € — 1 % |
Cette répartition explique pourquoi la marge de négociation est faible : on ne négocie pas un impôt. Les trois leviers réels portent sur l'assiette — le mobilier, les honoraires d'agence — et sur la seule fraction négociable, les émoluments.
Trois taux de droits selon le département
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur droit de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La quasi-totalité l'a fait, mais pas tous.
| Taux total | Droit départemental | Départements concernés |
|---|---|---|
| 6,32 % | 5,00 % | 89 départements ayant voté la hausse — dont toute l'Île-de-France, le Rhône, le Nord, la Gironde, les Bouches-du-Rhône |
| 5,81 % | 4,50 % | 11 départements : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte |
| 5,09 % | 3,80 % | L'Indre seule, au titre de l'article 1594 D du CGI |
Le taux total se compose du droit départemental, de la taxe communale de 1,20 %, et d'un prélèvement pour frais d'assiette égal à 2,37 % du droit départemental — soit 0,119 point à 5,00 %. La contribution de sécurité immobilière, elle, n'appartient pas aux droits de mutation : c'est une taxe distincte de 0,10 %, qu'il ne faut pas compter deux fois.
6,32 % = 5,00 % département + 1,20 % commune + 0,119 % frais d'assiette
La CSI de 0,10 % et les émoluments du notaire s'ajoutent par-dessus
L'écart entre 5,81 % et 6,32 % représente 1 280 € sur un bien à 250 000 € et 2 559 € sur un bien à 500 000 €. Beaucoup de simulateurs affichent encore 5,81 % comme « le taux après la hausse » alors que c'est précisément celui des départements qui ne l'ont pas votée.
L'exonération des primo-accédants
Le législateur a assorti l'autorisation de hausse d'une exception : elle ne s'applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale. Ceux-ci restent taxés au droit départemental de 4,50 %.
L'exonération est automatique dès lors que les conditions sont réunies — ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, et destiner le bien à sa résidence principale. Le notaire l'applique dans l'état des frais. Dans un département à 6,32 %, le primo-accédant paie donc 5,81 %, exactement comme s'il achetait dans la Drôme ou dans l'Oise.
Cette exonération se cumule avec le prêt à taux zéro, dont les conditions de primo-accession sont identiques. Deux avantages pour une même qualification : il vaut la peine de vérifier qu'on y a droit avant de signer le compromis.
Neuf ou ancien : où passe vraiment la frontière
Les frais réduits ne dépendent pas de l'âge du bâtiment mais du régime fiscal de la vente. Si la vente est soumise à la TVA immobilière, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Si elle ne l'est pas, ce sont les droits de droit commun.
| Situation | Régime | Frais d'acquisition |
|---|---|---|
| Achat en VEFA auprès d'un promoteur | TVA 20 % incluse dans le prix | ≈ 2,5 % |
| Première vente d'un logement achevé, par un professionnel assujetti | TVA immobilière | ≈ 2,5 % |
| Revente par un particulier d'un logement de 2 ans | Droits de mutation classiques | ≈ 8 % |
| Revente par un particulier d'un logement de 30 ans | Droits de mutation classiques | ≈ 8 % |
On lit encore partout qu'un logement neuf revendu dans les cinq ans ouvre droit aux frais réduits. Cette règle a été supprimée le 1er janvier 2013. Depuis, la revente par un particulier relève des droits de droit commun quel que soit l'âge du bien. Un acheteur qui reprend un appartement livré il y a trois ans paiera environ 20 000 € de frais sur 250 000 €, et non 6 300 €. L'écart de 14 000 € se découvre parfois au moment de l'acte.
Le barème des émoluments
Les émoluments sont tarifés par l'État, dégressifs par tranches marginales, et identiques dans le neuf comme dans l'ancien. Ce barème n'a pas bougé depuis le 1er janvier 2021.
| Tranche d'assiette | Taux | Formule rapide |
|---|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % | assiette × 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | assiette × 1,596 % + 147,81 € |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | assiette × 1,064 % + 238,25 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | assiette × 0,799 % + 397,25 € |
Pour un bien de 250 000 €, cela donne 2 394,75 € hors taxes, soit 2 873,70 € TTC. Le notaire peut consentir une remise commerciale allant jusqu'à 20 % sur la fraction d'assiette supérieure à 100 000 €. Sur ce même bien, elle porte sur 1 198,50 € d’émoluments et représente au maximum 287,64 € TTC. Elle doit être appliquée uniformément à tous les clients de l'étude, ce qui explique que peu de notaires la pratiquent — et qu'elle ne soit jamais proposée spontanément.
Déduire le mobilier
Une cuisine équipée, un électroménager encastré, des meubles de salle de bains ou des luminaires ne sont pas des immeubles. Leur valeur sort de l'assiette des droits, des émoluments et de la contribution de sécurité immobilière.
L'administration tolère généralement une déduction allant jusqu'à 5 % du prix sans inventaire détaillé. Au-delà, il faut produire un inventaire chiffré poste par poste, appuyé sur des factures et une valeur d'occasion réaliste — une cuisine de 2015 ne vaut plus son prix d'achat. Une déduction excessive expose à un redressement assorti d'intérêts de retard.
Sur un bien de 250 000 € dans un département à 6,32 %, déduire 12 500 € de mobilier fait économiser 922 €. Le gain se répartit entre les droits (790 €), les émoluments (120 €) et la CSI (12 €). La condition pratique : faire figurer la liste dans le compromis, pas seulement dans l'acte.
Les honoraires d'agence hors assiette
Quand le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur et que le compromis distingue explicitement le prix net vendeur des honoraires de négociation, ces derniers ne font pas partie du prix de vente. Les droits se calculent alors sur le seul prix du bien.
Assiette = prix affiché − honoraires à la charge de l'acquéreur − mobilier
Le montage suppose une rédaction explicite dès le mandat, pas une requalification tardive
Sur un bien affiché 300 000 € dont 15 000 € d'honoraires, les droits portent sur 285 000 € : 1 107 € d'économie, dont 948 € de droits, le reste venant des émoluments et de la CSI qui suivent la même assiette. Attention, ce montage ne s'improvise pas à la signature. Si le mandat prévoit des honoraires à la charge du vendeur, ils sont inclus dans le prix et la déduction est impossible.
Cas pratique chiffré
- Droits de mutation : 250 000 × 6,3185 % = 15 796 €
- Émoluments : 2 394,75 € HT, soit 2 873,70 € TTC
- Contribution de sécurité immobilière : 250 € · débours : 1 400 €
- Total : 20 319,95 €, soit 8,13 % du prix
Le même achat par un primo-accédant revient à 19 040,33 € (7,62 %), soit 1 280 € de moins. Le même bien en VEFA coûterait 6 311,20 € de frais (2,52 %), soit 14 009 € de moins. Et en déduisant 12 500 € de mobilier, l'acheteur ordinaire descend à 19 398 €.
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❓ Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Dans l'ancien, comptez environ 8 % du prix depuis que 89 départements ont porté leur droit départemental à 5 %, ce qui donne des droits de mutation totaux de 6,32 %. Onze départements sont restés à 5,81 % et l'Indre applique un taux réduit d'environ 5,09 %. Dans le neuf vendu en VEFA, les frais tombent à environ 2,5 % car la vente est soumise à la TVA et ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Sur un bien de 250 000 euros, cela représente environ 20 300 euros dans l'ancien contre 6 300 euros dans le neuf.
Quel est le taux des droits de mutation dans mon département ?
Trois taux coexistent en 2026. Le taux majoré de 6,32 % s'applique dans 89 départements qui ont voté la hausse autorisée par la loi de finances pour 2025. Le taux historique de 5,81 % concerne onze départements qui ne l'ont pas votée : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L'Indre applique un taux réduit d'environ 5,09 % grâce à un droit départemental de 3,80 %. Ces taux sont révisables chaque année par délibération du conseil départemental.
Les primo-accédants sont-ils exonérés de la hausse des droits de mutation ?
Oui. La loi de finances pour 2025 qui a autorisé les départements à relever leur droit de 4,50 % à 5 % a expressément écarté de cette hausse les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale. Ils restent taxés à 4,50 %, soit un taux total de 5,81 %, sans aucune démarche particulière à accomplir. Sur un bien de 250 000 euros situé dans un département à 6,32 %, l'économie atteint 1 280 euros. La mesure s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Un logement neuf revendu moins de cinq ans après sa construction bénéficie-t-il de frais réduits ?
Non, et c'est une idée reçue très répandue. Cette règle a été supprimée le 1er janvier 2013. Depuis cette date, la revente d'un logement par un particulier relève des droits de mutation de droit commun, quel que soit l'âge du bien. Un appartement livré il y a trois ans et revendu par son premier occupant coûte donc environ 8 % de frais à l'acheteur, et non 2,5 %. Les frais réduits ne s'appliquent que lorsque la vente est soumise à la TVA immobilière, c'est-à-dire lors d'une vente en l'état futur d'achèvement ou d'une première vente par un professionnel assujetti.
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
Par un barème réglementé et dégressif, appliqué par tranches marginales : 3,870 % jusqu'à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros et 0,799 % au-delà. Ce barème est identique dans le neuf et dans l'ancien, et il n'a pas changé depuis le 1er janvier 2021. Pour un bien de 250 000 euros, les émoluments s'élèvent à 2 395 euros hors taxes, soit 2 874 euros toutes taxes comprises. Ils ne représentent qu'environ 14 % du total des frais : l'essentiel part en impôts, pas dans la poche du notaire.
Peut-on déduire le mobilier du calcul des frais de notaire ?
Oui. Les meubles meublants, la cuisine équipée, l'électroménager et les luminaires ne sont pas des immeubles et sortent de l'assiette des droits. L'administration tolère généralement une déduction allant jusqu'à 5 % du prix sans justificatif détaillé ; au-delà, il faut produire un inventaire chiffré avec factures. La déduction réduit à la fois les droits de mutation, les émoluments et la contribution de sécurité immobilière. Sur un bien de 250 000 euros dans un département à 6,32 %, une déduction de 12 500 euros fait économiser environ 922 euros.
Les honoraires d'agence réduisent-ils les frais de notaire ?
Uniquement lorsqu'ils sont mis à la charge de l'acquéreur et facturés séparément. Dans ce cas, ils ne font pas partie du prix de vente et sortent de l'assiette des droits de mutation. Encore faut-il que le mandat de l'agence et le compromis distinguent explicitement le prix net vendeur des honoraires de négociation. Sur un bien affiché 300 000 euros dont 15 000 euros d'honoraires, les droits se calculent sur 285 000 euros, soit environ 1 110 euros d'économie au total, dont 950 euros de droits. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, ils sont inclus dans le prix et aucune économie n'est possible.
Qui paye les frais de notaire et sont-ils finançables par le prêt ?
L'acheteur les règle en totalité, en application de l'article 1593 du Code civil, le jour de la signature de l'acte authentique. Les banques attendent que l'apport personnel les couvre : un financement qui les intègre au prêt correspond à un crédit à plus de 100 %, accordé à titre exceptionnel. Il faut donc les provisionner en trésorerie disponible au moment du compromis, au même titre que les frais de garantie et les frais de dossier bancaires.