Simulateur PTZ 2026 : montant, tranche et différé

Trois conditions cumulatives. Être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Destiner le logement à sa résidence principale, occupée dans un délai d'un an. Et disposer d'un revenu retenu inférieur au plafond de sa zone : pour une personne seule, 49 000 euros en zone A et A bis, 34 500 euros en zone B1, 31 500 euros en zone B2 et 28 500 euros en zone C. Ces plafonds sont multipliés par le coefficient familial, qui va de 1 pour une personne seule à 3,3 pour huit personnes et plus. Depuis le 1er avril 2025 le dispositif couvre tout le territoire et tous les logements neufs, maisons individuelles comprises, jusqu'au 31 décembre 2027.

Pas simplement le revenu fiscal de référence. Le revenu retenu est le plus élevé des deux montants suivants : le revenu fiscal de référence de l'année N-2 du ménage, ou le coût total de l'opération divisé par 9. Cette seconde branche agit comme un plancher : un ménage déclarant 24 000 euros qui achète un bien à 270 000 euros se voit retenir 30 000 euros, puisque 270 000 divisé par 9 donne 30 000. Ce revenu retenu est ensuite divisé par le coefficient familial pour obtenir le quotient, qui détermine la tranche. Ignorer cette règle conduit à surestimer la quotité et la durée du différé.

La quotité est la part du coût d'opération financée à taux zéro. Pour un logement neuf collectif, c'est-à-dire un appartement, elle s'élève à 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, et 20 % en tranche 4. Pour une maison individuelle neuve, elle est nettement réduite : 30 % en tranche 1, 20 % en tranches 2 et 3, et 10 % en tranche 4. Le PTZ dans l'ancien avec travaux suit le barème du neuf collectif. La quotité ne dépend pas de la zone : la zone détermine les seuils de tranche et le plafond d'opération, pas le pourcentage.

Le différé dépend de la tranche, et la durée totale du prêt aussi. Tranche 1 : 10 ans de différé puis 15 ans de remboursement, soit 25 ans au total. Tranche 2 : 8 ans de différé puis 12 ans, soit 20 ans. Tranche 3 : 2 ans de différé puis 13 ans, soit 15 ans. Tranche 4 : aucun différé et 10 ans de remboursement. Pendant le différé, aucune mensualité de capital n'est due, seule l'assurance emprunteur reste à payer. Attention à la tranche 4 : avec 10 ans seulement, la mensualité du PTZ est élevée et pèse immédiatement sur le taux d'endettement.

Non. Le code de la construction et de l'habitation impose que le montant du PTZ n'excède pas le total des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans souscrits pour la même opération. Concrètement, le PTZ ne peut pas financer plus de la moitié de ce qui reste à emprunter une fois l'apport déduit. Un acheteur disposant d'un apport important voit donc son PTZ théorique écrêté : avec 150 000 euros d'apport sur une opération de 250 000 euros, il ne reste que 100 000 euros à emprunter et le PTZ est plafonné à 50 000 euros, même si le barème en autorisait 81 000.

Sans aménagement, la mensualité totale bondit à la fin du différé du PTZ, parfois de plusieurs centaines d'euros. Le lissage, ou prêt à paliers, consiste à moduler le prêt principal pour que la mensualité globale reste constante sur toute la durée : la banque fait payer davantage de capital pendant le différé, puis allège l'échéance du prêt principal lorsque celle du PTZ démarre. L'emprunteur y gagne un budget stable et un taux d'effort lissé, ce que le HCSF apprécie. En contrepartie, le prêt principal amortit plus vite au début, ce qui réduit légèrement le coût total des intérêts.

Il reste réservé aux zones B2 et C, les zones dites détendues. Trois conditions s'ajoutent : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, ils doivent être réalisés dans les trois ans, et le logement doit atteindre au minimum la classe D du diagnostic de performance énergétique après travaux. Cette dernière exigence est souvent omise et écarte de nombreux biens classés E, F ou G qu'une rénovation légère ne suffirait pas à faire remonter. Les quotités sont celles du neuf collectif, soit jusqu'à 50 % du coût d'opération.

Oui, et c'est même nécessaire puisque le PTZ ne peut jamais financer seul une acquisition. Il se cumule avec le prêt bancaire principal, le prêt Action Logement pour les salariés du secteur privé, le prêt d'accession sociale sous conditions de ressources, les prêts épargne logement issus d'un PEL ou d'un CEL, et les aides des collectivités locales. Attention toutefois : ces prêts complémentaires comptent dans le total des autres prêts, ce qui desserre la contrainte du plafond légal, mais leurs mensualités entrent toutes dans le calcul du taux d'endettement de 35 %.