Par Gautier
6 régimes fiscaux comparés
Barèmes 2026
Calculateur de rentabilité locative 2026 : brute, nette, nette-nette et cashflow
La formule « loyer divisé par prix » qu'affichent les annonces ne dit presque rien de ce que rapporte vraiment un bien. Cet outil calcule les trois niveaux de rentabilité, déduit les intérêts d'emprunt là où le fisc les autorise, et compare en direct les six régimes fiscaux applicables en 2026 — du micro-foncier à la société à l'impôt sur les sociétés.
🏘️ Calculez votre rentabilité réelle
Les résultats se recalculent à chaque modification. Aucune donnée n'est transmise : tout est calculé dans votre navigateur.
| Régime | Base imposable | Impôt annuel | Net-net | Cashflow / mois |
|---|
Régime le moins imposéRégime sélectionné
📊 Les trois niveaux de rentabilité
Un même bien peut afficher 6 % ou 2 % de rendement selon ce que l'on accepte de retrancher. Trois niveaux sont utilisés, et ils ne servent pas au même usage.
Rentabilité nette-nette = (loyers encaissés − charges − impôts) ÷ prix d'acquisition total
Le prix d'acquisition total inclut les frais de notaire, les frais d'agence et les travaux initiaux.
| Niveau | Ce qui est déduit | À quoi ça sert |
|---|---|---|
| Brute | Rien | Comparer vite fait deux annonces. Trompeur dès qu'on décide. |
| Nette | Vacance, taxe foncière, copropriété, PNO, gestion, entretien | Mesurer la performance du bien, indépendamment du financement |
| Nette-nette | Le tout, plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux | Savoir ce qui reste réellement dans votre poche |
La vacance locative n'est pas une charge : c'est un loyer qui n'est jamais encaissé. Elle réduit donc les recettes, pas la base déductible — un point qui change le calcul de l'impôt. La provision d'entretien, elle, correspond bien à des dépenses réellement engagées et reste déductible en régime réel. Ce calculateur applique cette distinction ; la plupart des outils en ligne additionnent tout dans un même sac de « charges ».
💸 Faut-il déduire les intérêts d'emprunt ?
La question revient systématiquement, et la réponse tient en une phrase : non pour la rentabilité nette, oui pour la fiscalité et pour le cashflow.
Pourquoi la rentabilité nette doit rester hors financement
La rentabilité nette mesure ce que produit un actif. Le crédit, lui, décrit la façon dont vous l'avez payé. Si l'on mélange les deux, deux appartements rigoureusement identiques afficheront des rentabilités différentes selon l'apport de l'acheteur — et la comparaison entre projets devient impossible. C'est aussi la convention utilisée par les professionnels et par les bases de données de marché.
Pourquoi les oublier fausse malgré tout le résultat
Les intérêts d'emprunt et les cotisations d'assurance emprunteur sont des charges déductibles en régime réel — foncier réel, LMNP réel, société à l'IS. Sur un prêt de 160 000 € à 3,40 % sur 20 ans, cela représente 5 352 € d'intérêts la première année, auxquels s'ajoutent 544 € d'assurance. Un calculateur qui les ignore surtaxe l'opération de plusieurs milliers d'euros et sous-estime la rentabilité nette-nette de près d'un point. C'est précisément pour cette raison qu'ils figurent désormais dans un bloc Financement distinct, utilisé pour l'impôt et le cashflow, mais neutre sur la rentabilité nette.
Rentabilité nette
- Comparable entre plusieurs biens
- Indépendante de l'apport et du taux obtenu
- Stable dans le temps
- Ne dit rien de l'effort d'épargne mensuel
Cashflow
- Mesure ce qui sort ou entre chaque mois
- Intègre l'effet de levier du crédit
- Dépend entièrement du montage financier
- Négatif au début ne veut pas dire mauvais
Les intérêts d'un prêt amortissable sont dégressifs : sur un prêt de 160 000 € à 3,40 % sur 20 ans, ils atteignent 5 352 € la première année, 3 320 € la dixième et 562 € la dix-neuvième. L'avantage fiscal du régime réel s'érode donc mécaniquement, et l'impôt grimpe année après année à loyers constants. Le calculateur raisonne sur l'année 1, la plus favorable.
📋 Les six régimes fiscaux comparés
Le choix du régime pèse souvent plus lourd sur le rendement final que la négociation du prix d'achat. Voici les six options que le comparateur ci-dessus calcule en parallèle sur vos propres chiffres.
| Régime | Base imposable | Taxation | Plafond / condition |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers − 30 % | TMI + 17,2 % | 15 000 € de loyers/an |
| Foncier réel | Loyers − charges − intérêts | TMI + 17,2 % | Déficit imputable 10 700 €/an |
| Micro-BIC | Loyers − 50 % | TMI + 18,6 % | 83 600 € de loyers/an (2026) |
| LMNP réel | Loyers − charges − intérêts − amortissement | TMI + 18,6 %, souvent nul | Comptable requis (500-800 €/an) |
| Société à l'IS | Idem, amortissement inclus | 15 % puis 25 % | Taux réduit jusqu'à 42 500 € |
| IS + dividendes | Bénéfice après IS | IS puis 31,4 % de PFU | Coût de sortie de l'argent |
La LFSS 2026 a créé la contribution financière pour l'autonomie de 1,4 point, qui frappe les revenus mobiliers. Conséquence : les revenus fonciers de location nue restent à 17,2 %, tandis que les revenus BIC de location meublée passent à 18,6 %. Sur 10 000 € de base imposable, l'écart est de 140 € par an. Les dividendes d'une société à l'IS relèvent eux aussi du régime mobilier, d'où un prélèvement forfaitaire unique à 31,4 % et non plus 30 %.
Le déficit foncier, mal compris et souvent mal calculé
En location nue au réel, un résultat négatif crée un déficit foncier. Mais la règle est plus subtile qu'il n'y paraît : seule la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction due aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le calculateur applique cette distinction et affiche l'économie d'impôt réellement obtenue, qui porte sur l'impôt sur le revenu seul, jamais sur les prélèvements sociaux.
🏢 La société à l'IS et son piège à la revente
Une SCI ou une SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur les sociétés calcule son résultat comme une entreprise : tout est déductible, amortissement du bâti compris, et le taux réduit de 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice. Sur les dix à quinze premières années, l'impôt est fréquemment nul. C'est, sur le papier, le régime le plus efficace de tous.
Trois réserves le rendent pourtant inadapté à la majorité des investisseurs particuliers.
L'argent reste dans la société
Le bénéfice non distribué n'est pas disponible pour votre budget personnel. Le sortir en dividendes coûte 31,4 % supplémentaires, ce qui ramène le régime au niveau du LMNP réel, voire en dessous.
La revente est lourdement taxée
La plus-value est professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, donc amortissements réintégrés, et sans aucun abattement pour durée de détention. Un bien détenu 25 ans ne bénéficie d'aucune exonération.
Le formalisme est réel
Comptabilité commerciale, liasse fiscale, assemblées, dépôt des comptes : comptez 1 500 à 2 500 € par an de frais, contre 500 à 800 € pour un LMNP au réel.
Le retour en arrière est difficile
L'option pour l'IS est en principe irrévocable au-delà du cinquième exercice. Elle engage la stratégie patrimoniale sur des décennies.
Le montage se justifie dans trois cas : une détention longue sans intention de revendre, avec transmission des parts aux enfants plutôt que du bien ; un réinvestissement systématique des loyers dans de nouvelles acquisitions, sans distribution ; ou des revenus locatifs importants chez un contribuable à 41 ou 45 % de TMI, pour qui même le LMNP réel finit par être taxé. En dehors de ces situations, le LMNP réel est presque toujours préférable, et bien plus simple.
🎯 Cas pratique chiffré
- Acquisition totale : 198 000 € · loyers théoriques 10 200 € · loyers encaissés après 5 % de vacance : 9 690 €
- Charges d'exploitation : 1 200 € de taxe foncière + 600 € de copropriété + 150 € de PNO + 510 € d'entretien = 2 460 €
- Rentabilité brute 5,15 % → rentabilité nette 3,65 %
- Intérêts année 1 : 5 352 € · assurance emprunteur : 544 € · mensualité totale : 965 €
- Micro-foncier : impôt 3 202 €/an → net-net 2,03 % · cashflow −629 €/mois
- Micro-BIC : impôt 2 355 €/an → net-net 2,46 % · cashflow −559 €/mois
- Foncier réel : base 1 334 € → impôt 630 €/an → net-net 3,33 % · cashflow −415 €/mois
- LMNP réel : amortissement 4 539 € → base nulle → impôt 0 € → net-net 3,65 % · cashflow −363 €/mois
- Écart entre le pire et le meilleur régime : 3 202 € par an, soit 1,6 point de rendement et 266 € de trésorerie mensuelle, sans changer une seule ligne du projet.
- Le cashflow reste négatif dans tous les cas, mais 5 685 € de capital sont remboursés la première année : l'enrichissement net atteint +1 334 € en LMNP réel.
📈 Quelle rentabilité viser en 2026 ?
| Marché | Brute observée | Ce que ça implique |
|---|---|---|
| Paris, grandes métropoles | 3 à 5 % | Cashflow négatif quasi certain à crédit. Le pari porte sur la valorisation. |
| Villes moyennes attractives | 5 à 7 % | Le meilleur compromis rendement-risque, liquidité correcte à la revente. |
| Zone détendue | 7 à 10 % | Rendement élevé mais vacance, impayés et revente difficile. |
| Colocation, meublé de tourisme | 8 à 12 % | Gestion bien plus lourde, réglementation communale mouvante. |
Avec des taux de crédit de 3,31 à 3,44 % sur 20 ans en août 2026 et un fonds euros d'assurance-vie entre 2,5 et 3,5 %, le seuil de pertinence se situe autour de 3,5 % net-net. En dessous, l'opération ne tient que par l'effet de levier du crédit et la valorisation espérée — deux paris qui méritent d'être assumés explicitement.
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Une rentabilité brute de 9 % sur une passoire thermique intègre en réalité un budget de travaux à venir : intégrez-le dans le champ « frais de notaire + travaux » plutôt que de le découvrir trois ans plus tard.
⚠️ Les six erreurs de calcul les plus fréquentes
Oublier les frais d'acquisition
Calculer sur le prix net vendeur plutôt que sur l'acquisition complète gonfle le rendement de 0,4 à 0,6 point.
Ignorer la vacance
Un mois vide par an, c'est 8 % de loyers en moins. Beaucoup de simulations retiennent douze mois pleins sur vingt ans.
Confondre charges et charges déductibles
La vacance n'est pas déductible, les provisions de travaux non engagés non plus. Seules les dépenses réelles le sont.
Oublier les intérêts dans la base imposable
Erreur inverse et tout aussi coûteuse : elle surestime l'impôt de plusieurs milliers d'euros en régime réel.
Appliquer 17,2 % au meublé
Depuis la LFSS 2026, les BIC de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, la location nue 17,2 %.
Négliger la sortie
Amortissements réintégrés dans la plus-value en LMNP depuis 2025, plus-value professionnelle à l'IS : le rendement de détention ne dit rien du produit de la revente.
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❓ Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel au prix d'acquisition total (prix + frais de notaire + frais d'agence + travaux). C'est un indicateur commercial qui ignore toutes les charges. La rentabilité nette déduit les charges non récupérables et la vacance locative : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, gestion, entretien. Elle perd typiquement 1,5 à 2,5 points par rapport à la brute. La rentabilité nette-nette déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée depuis la LFSS 2026. C'est la seule métrique qui reflète l'argent réellement encaissé. Ordre de grandeur 2026 sur un bien de province : 6 % brut, 4,3 % net, 2,5 % net-net en micro-foncier ou 4,3 % net-net en LMNP réel.
Faut-il inclure les intérêts d'emprunt dans le calcul de la rentabilité locative ?
Non pour la rentabilité nette, oui pour la fiscalité et le cashflow. La rentabilité nette mesure la performance du bien lui-même, indépendamment de la façon dont il est financé : y intégrer les intérêts rendrait impossible la comparaison entre deux biens, puisque le résultat dépendrait alors du montant de l'apport. En revanche, les intérêts d'emprunt et les cotisations d'assurance emprunteur sont des charges déductibles en régime réel (foncier réel, LMNP réel, société à l'IS) : les oublier conduit à surestimer fortement l'impôt et donc à sous-estimer la rentabilité nette-nette. Ils doivent aussi être pris en compte pour le cashflow, qui soustrait l'intégralité de la mensualité, capital compris. Ce calculateur les traite dans un bloc Financement distinct, pour cette raison.
Quel régime fiscal choisir entre foncier, LMNP et société à l'IS ?
Le micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 € de loyers) convient aux biens sans charges ni crédit. Le foncier réel devient gagnant dès que les charges et intérêts dépassent 30 % des loyers, et permet d'imputer un déficit sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Le micro-BIC (abattement 50 %, plafond 83 600 € en 2026) est simple mais rarement optimal. Le LMNP réel est le régime le plus efficace pour un particulier : l'amortissement du bâti et du mobilier neutralise l'impôt pendant 15 à 20 ans. La société à l'IS (SCI ou SARL de famille) va plus loin encore en amortissant tout en taxant à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, mais l'argent reste bloqué dans la société et la revente est nettement plus lourdement taxée. Le comparateur intégré à cette page calcule les six régimes en simultané sur vos propres chiffres.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs en 2026 ?
Depuis la LFSS 2026 et la création de la contribution financière pour l'autonomie de 1,4 point, deux taux coexistent. Les revenus fonciers de location nue restent à 17,2 %, comme les revenus de SCPI et les plus-values immobilières. Les revenus de location meublée, classés dans les revenus mobiliers en tant que BIC, passent à 18,6 %. Sur 10 000 € de base imposable, l'écart représente 140 € par an. Les dividendes d'une société à l'IS suivent le même régime mobilier : le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Une société soumise à l'IS ne paye en revanche aucun prélèvement social sur son résultat.
Comment fonctionne l'impôt sur les sociétés pour un investissement locatif ?
Dans une SCI ou une SARL de famille ayant opté pour l'IS, le résultat imposable se calcule comme celui d'une entreprise : loyers encaissés moins charges, moins intérêts d'emprunt, moins assurance emprunteur, moins amortissement du bâti et du mobilier. Le taux réduit de 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà, à condition que le chiffre d'affaires reste inférieur à 10 millions d'euros, que le capital soit entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le déficit est reportable sans limite de durée. En pratique, l'impôt est souvent nul les dix à quinze premières années. Deux réserves majeures : sortir l'argent en dividendes coûte 31,4 % supplémentaires, et la plus-value de revente est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention.
Quelles charges déduire pour calculer la rentabilité nette ?
Les charges non récupérables annuelles à prévoir : taxe foncière de 500 à 2 000 € selon la commune, assurance propriétaire non occupant de 80 à 200 €, charges de copropriété non récupérables de 300 à 1 500 €, frais de gestion locative de 6 à 9 % TTC des loyers en mandat d'agence, garantie loyers impayés de 2 à 4 %, provision d'entretien de 5 à 10 % des loyers. Il faut y ajouter la vacance locative, de 5 à 8 % des loyers, qui n'est pas une charge mais un manque à gagner : elle réduit les loyers encaissés, pas la base déductible. En location meublée, ajouter la cotisation foncière des entreprises et les honoraires de comptabilité, de 500 à 800 € par an en régime réel. Au total, comptez 25 à 35 % des loyers annuels.
Quelle est une bonne rentabilité locative en 2026 ?
Les seuils indicatifs de rentabilité brute varient fortement selon la zone : 3 à 5 % à Paris et dans les grandes métropoles, où le pari porte surtout sur la valorisation ; 5 à 7 % dans les villes moyennes attractives, qui offrent le meilleur équilibre rendement-risque ; 7 à 10 % en zone détendue, avec un risque de vacance et d'impayés nettement plus élevé ; 8 à 12 % en colocation ou en location meublée de tourisme, au prix d'une gestion bien plus lourde. Le bon repère reste la rentabilité nette-nette : avec des taux de crédit autour de 3,3 à 3,5 % sur 20 ans et un fonds euros à 2,5-3,5 %, viser au moins 3,5 % net-net est un minimum pour que l'opération ait un sens hors effet de levier.
Comment interpréter un cashflow négatif ?
Un cashflow mensuel négatif signifie que les loyers ne couvrent pas la totalité des charges, de l'impôt et de la mensualité de crédit : la différence constitue votre effort d'épargne mensuel. Ce n'est pas nécessairement un mauvais signal, car une partie de la mensualité rembourse du capital, donc vous enrichit. L'indicateur à regarder est l'enrichissement annuel, égal au cashflow augmenté du capital remboursé dans l'année : il peut rester positif malgré un cashflow négatif. En revanche, un effort d'épargne supérieur à ce que le budget absorbe durablement, ou un cashflow qui se dégrade avec la revalorisation de la taxe foncière et des charges de copropriété, doit conduire à revoir le prix d'achat, la durée du crédit ou le mode d'exploitation du bien.