Par Gautier
Lecture 12 min
Barèmes 2026
Calculateur de capacité d'emprunt immobilier 2026
Combien pouvez-vous emprunter, et surtout quel prix d'achat cela représente vraiment une fois les frais d'acquisition, la garantie et les frais de dossier retranchés ? Ce calculateur applique la règle HCSF des 35 %, les droits de mutation 2026 et vérifie que votre TAEG passe sous le taux d'usure.
Simulateur de capacité d'emprunt
Deux modes : ce que vous pouvez emprunter, ou le revenu nécessaire pour un bien donné.
La formule de la capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt n'est pas un montant que la banque décide : c'est un résultat mécanique. On part de la mensualité maximale autorisée, puis on remonte au capital que cette mensualité permet de rembourser sur la durée retenue.
Capacité = Mensualité max ÷ ( t ÷ (1 − (1 + t)−n) + a ÷ 12 )
t = taux mensuel · n = nombre de mensualités d'amortissement · a = taux annuel d'assurance · Mensualité max = 35 % des revenus retenus − crédits en cours
Le terme d'assurance au dénominateur est ce que la plupart des simulateurs oublient. À 0,30 % par an sur un prêt de 20 ans, il absorbe environ 4 % de la capacité : un foyer à 4 000 € de revenus qui pourrait emprunter 243 500 € hors assurance ne peut en réalité emprunter que 233 400 €. Avec une surprime médicale à 1,20 %, la capacité tombe à 207 500 € — soit 15 % de moins.
La règle HCSF : 35 % et 25 ans
La décision D-HCSF-2021-7, applicable depuis le 1er janvier 2022, encadre l'octroi de crédit immobilier par deux plafonds fermes et une soupape.
| Règle | Contenu | Portée |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 35 % maximum des revenus nets avant impôt | Assurance emprunteur incluse |
| Maturité | 25 ans d'amortissement | + 2 ans de différé si entrée en jouissance décalée |
| Marge de flexibilité | 20 % de la production trimestrielle | Dont au moins 70 % pour la résidence principale, dont au moins 30 % de primo-accédants |
Les 27 ans autorisés ne sont pas 27 ans d'amortissement. Ce sont 25 ans d'amortissement précédés de 2 ans de différé, réservés aux cas où l'emprunteur n'entre pas immédiatement en jouissance du bien : VEFA, construction, ou travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
Conséquence directe : la capacité d'emprunt à 27 ans est exactement la même qu'à 25 ans. Le différé n'augmente pas d'un euro le montant empruntable, il ajoute seulement deux années d'intérêts intercalaires. Tout simulateur qui affiche une capacité supérieure sur 27 ans amortit sur 324 mensualités et surestime votre budget.
La marge de flexibilité est souvent présentée comme une porte de sortie facile. Elle l'est beaucoup moins qu'il n'y paraît : 20 % de la production, dont 70 % fléchés vers la résidence principale, laisse environ 6 % de dossiers librement dérogatoires — investissement locatif et résidence secondaire s'y disputent une place. Un dossier d'investisseur à 37 % consomme donc une ressource que la banque garde pour ses meilleurs clients.
Les frais qui amputent votre budget
C'est l'erreur la plus coûteuse des simulateurs en ligne : confondre capacité d'emprunt et budget d'achat. Les deux diffèrent de plusieurs dizaines de milliers d'euros, parce que trois postes se servent avant le vendeur.
Les frais d'acquisition ont augmenté en 2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur droit départemental de 4,50 % à 5,00 % pour trois ans. 89 départements ont appliqué la hausse, portant les droits de mutation totaux à 6,32 % ; 11 départements sont restés à 5,81 % et l'Indre applique un taux réduit. Une fois ajoutés les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours, l'addition atteint donc environ 8 % du prix dans l'ancien.
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse et conservent des droits de mutation à 5,81 %, soit environ 7,5 % de frais d'acquisition. Sur un bien à 300 000 €, l'économie approche 1 500 €. Le calculateur propose le cas séparément.
| Poste | Assiette | Ordre de grandeur 2026 |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition — ancien | Prix du bien | ≈ 8 % |
| Frais d'acquisition — ancien, primo-accédant | Prix du bien | ≈ 7,5 % |
| Frais d'acquisition — neuf / VEFA | Prix du bien | 2 à 3 % |
| Caution (organisme de cautionnement) | Capital emprunté | 0,8 à 1,2 % |
| Privilège de prêteur de deniers | Capital emprunté | ≈ 1,2 % |
| Hypothèque | Capital emprunté | 1,5 à 2 % |
| Frais de dossier bancaires | Forfait | 500 à 1 500 € |
La bonne équation
Vos ressources sont le capital emprunté plus l'apport. Vos emplois sont le prix du bien, les frais d'acquisition assis sur ce prix, la garantie assise sur le capital et les frais de dossier. Résoudre correctement donne :
Prix du bien = ( Capital + Apport − garantie − dossier ) ÷ ( 1 + taux de frais )
Les frais d'acquisition se calculent sur le prix, jamais sur le montant emprunté — c'est la division par (1 + taux) qui évite l'erreur.
Un simulateur qui applique le taux de frais au capital emprunté commet une double faute : mauvaise assiette et absence de résolution. Sur une capacité de 233 398 € avec 30 000 € d'apport, il annonce un budget de 245 900 € là où le prix réellement accessible est de 240 800 € — 5 100 € d'écart, soit à peu près le budget cuisine.
Les banques financent le bien, pas les frais. Un dossier où l'apport est inférieur à la somme frais d'acquisition + garantie + dossier est un financement à plus de 100 %, accordé aujourd'hui à titre exceptionnel. Le calculateur vous alerte si c'est votre cas.
Quels revenus la banque retient vraiment
Le dénominateur du taux d'effort n'est pas la somme de ce que vous encaissez. Chaque nature de revenu subit un traitement propre.
| Revenu | Retenu à | Condition |
|---|---|---|
| Salaire en CDI hors période d'essai | 100 % | Net avant impôt |
| Loyers perçus | 80 % | Abattement de 20 % pour vacance, charges et fiscalité |
| Primes et variable | 0 à 100 % | Lissés sur 3 ans si récurrents et contractuels |
| Revenus de TNS (BIC / BNC) | Bénéfice moyen | 2 à 3 derniers bilans, jamais le chiffre d'affaires |
| Pensions de retraite | 100 % | Durée du prêt compatible avec l'âge |
| Allocations familiales | Souvent 0 % | Retenues par certaines banques si les enfants restent à charge sur la durée |
| Pension alimentaire versée | Déduite | Traitée comme une charge fixe |
Le taux de pondération n'est pas réglementaire : il relève de la politique de risque de chaque établissement et s'échelonne le plus souvent de 70 à 80 % selon la nature du bail et l'ancienneté du patrimoine. Ce calculateur retient 80 %, la pratique la plus répandue sur un locatif nu déjà loué ; une banque plus prudente descendra à 70 %, ce qui réduit d'autant la capacité.
Deux méthodes coexistent par ailleurs. La compensation ajoute la fraction retenue des loyers aux revenus — c'est celle qu'applique ce calculateur, et la plus courante. Le différentiel soustrait la mensualité du bien locatif de cette même fraction et ne retient que le solde : il est plus favorable aux investisseurs déjà endettés, et quelques banques seulement le pratiquent. Si vous possédez déjà plusieurs biens, la différence entre les deux méthodes peut représenter 100 000 € de capacité.
Assurance : capital initial ou capital restant dû
L'assurance emprunteur entre obligatoirement dans le taux d'effort depuis 2021. Mais deux modes de calcul de la cotisation coexistent, et la confusion entre les deux fausse tous les coûts affichés.
| Capital initial | Capital restant dû | |
|---|---|---|
| Typique de | Contrat groupe bancaire | Délégation d'assurance |
| Cotisation | Constante sur toute la durée | Décroissante avec le capital |
| Coût total sur 20 ans | 14 004 € | 7 818 € |
| Impact sur la capacité | Identique | Identique |
La banque retient la cotisation de la première échéance pour calculer le taux d'effort. Or à la première échéance, le capital restant dû est égal au capital initial : les deux modes donnent la même cotisation, donc la même capacité d'emprunt. Ce qui change, et massivement, c'est le coût total sur la durée — 44 % d'économie sur un prêt de 233 400 € sur 20 ans, soit 6 186 € — et donc le TAEG, qui passe de 4,12 % à 3,93 %.
La loi Lemoine permet de résilier et de changer d'assurance emprunteur à tout moment depuis le 1er septembre 2022, sans frais ni pénalité. C'est le levier d'économie le plus rapide sur un crédit en cours : le changement se décide en quelques semaines et porte sur plusieurs milliers d'euros.
Le taux d'usure, ce plafond qui bloque des dossiers
Le taux d'usure est le TAEG maximal légal, publié chaque trimestre par la Banque de France. Un prêt dont le TAEG le dépasse ne peut tout simplement pas être accordé, quelle que soit la qualité du dossier.
| Catégorie de prêt | Taux d'usure au 3e trimestre 2026 |
|---|---|
| Taux fixe, durée inférieure à 10 ans | 4,07 % |
| Taux fixe, 10 à moins de 20 ans | 4,57 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 5,29 % |
| Taux variable | 5,28 % |
| Prêt relais | 6,39 % |
Le TAEG agrège le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Avec un taux nominal moyen à 3,40 % sur 20 ans, la marge sous le plafond de 5,29 % semble confortable. Elle disparaît vite : sur le cas pratique ci-dessous, passer l'assurance de 0,30 % à 1,20 % — une surprime courante sur un profil médical dégradé — fait grimper le TAEG de 4,12 % à 5,59 %, au-dessus du plafond de 5,29 %. Le dossier devient inaccordable alors que le taux nominal n'a pas bougé. C'est la raison pour laquelle le calculateur estime le TAEG et le compare au plafond du trimestre.
Le reste à vivre, critère non écrit
Aucun texte n'impose de reste à vivre. Toutes les banques en appliquent un. C'est ce critère qui explique qu'un dossier à 33 % d'endettement soit refusé alors qu'un autre à 35 % passe : à revenus faibles, 35 % laissent trop peu pour vivre.
| Composition du foyer | Reste à vivre attendu (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Personne seule | 800 à 1 000 € |
| Couple | 1 200 à 1 500 € |
| Par enfant à charge | + 300 à 400 € |
Certaines banques raisonnent plutôt en quotient familial — un reste à vivre divisé par le nombre de personnes, avec un plancher autour de 400 € par tête. Les deux approches se rejoignent. Le calculateur affiche votre reste à vivre et signale s'il descend sous le seuil correspondant à votre foyer.
Taux 2026 et cas pratique chiffré
| Durée | Taux moyen septembre 2026 | Bon dossier | Meilleurs profils |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,28 % | 3,00 % | 2,90 % |
| 20 ans | 3,40 % | 3,10 % | 3,00 % |
| 25 ans | 3,50 % | 3,20 % | 3,10 % |
Les taux se sont stabilisés autour de 3,4 % après la détente de 2025, dans un contexte de tension persistante sur l'OAT 10 ans français. Personne ne paie exactement le taux moyen : la dispersion entre un dossier ordinaire et un très bon profil atteint 0,40 point, soit environ 20 000 € sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans.
Situation : couple, 4 000 € nets par mois, aucun crédit en cours, 30 000 € d'apport, achat dans l'ancien, prêt sur 20 ans à 3,40 %, assurance groupe à 0,30 % sur capital initial, caution à 1 %, frais de dossier 1 000 €.
- Mensualité maximale HCSF : 35 % × 4 000 = 1 400 €
- Capacité d'emprunt : 233 398 € (dont 58 € d'assurance mensuelle)
- Frais d'acquisition à 8 % : 19 264 € · garantie 2 334 € · dossier 1 000 €
- Prix du bien réellement accessible : 240 800 €, et non 263 398 €
- Coût total du crédit sur 20 ans : 105 936 € dont 88 598 € d'intérêts
- TAEG estimé 4,12 %, très en deçà du plafond d'usure de 5,29 %
- Reste à vivre après mensualité : 2 600 € pour un couple sans enfant — confortable
En passant à une assurance déléguée sur capital restant dû au même taux, le coût total tombe à 99 750 € : 6 186 € d'économie sans changer d'un euro la capacité d'emprunt. Et en allongeant à 25 ans à 3,50 %, la capacité monte à 266 350 € mais le coût total bondit à 157 313 € — 51 000 € d'intérêts et d'assurance supplémentaires pour 30 000 € de budget en plus.
Faites challenger votre financement avant de signer
Nos partenaires certifiés vous accompagnent gratuitement pour mettre en concurrence les banques sur le taux, l'assurance et les frais de garantie. Un écart de 0,30 point sur 20 ans, c'est en moyenne 15 000 € — et le montage se négocie une seule fois.
- Mise en concurrence bancaire
- Assurance déléguée chiffrée
- Étude de faisabilité HCSF
- Réponse sous 48 h
Demande bien reçue
Un conseiller partenaire vous recontacte sous 48 heures.
❓ Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier en 2026 ?
La capacité d'emprunt se déduit de la mensualité maximale autorisée. Mensualité max = 35 % des revenus retenus par la banque moins les mensualités de crédits en cours. Capacité = mensualité max divisée par (facteur d'annuité + taux d'assurance mensuel), avec facteur d'annuité = t / (1 − (1 + t)^−n), t étant le taux mensuel et n le nombre de mensualités d'amortissement. L'assurance emprunteur entre dans le plafond de 35 %, ce qui réduit d'environ 4 % la capacité par rapport à un calcul hors assurance.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé par le HCSF ?
35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse, depuis la décision D-HCSF-2021-7 applicable au 1er janvier 2022. Les banques disposent d'une marge de flexibilité portant sur 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits : au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % à des primo-accédants. Le reste de la marge est libre d'affectation. Un dossier à 37 ou 38 % n'est donc pas interdit, il consomme un quota rare que la banque réserve aux meilleurs profils.
Peut-on emprunter sur 27 ans en 2026 ?
Oui, mais la durée d'amortissement reste plafonnée à 25 ans. Le HCSF tolère jusqu'à 2 ans de différé supplémentaires lorsque l'emprunteur n'entre pas en jouissance du bien immédiatement : VEFA, construction, ou travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération. Le prêt dure alors 27 ans mais n'amortit que sur 300 mensualités. La capacité d'emprunt est donc strictement identique à celle d'un prêt sur 25 ans : le différé ne fait qu'ajouter des intérêts intercalaires, il n'augmente pas le montant empruntable.
Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 euros ?
Pour 300 000 euros sur 20 ans à 3,40 % avec une assurance à 0,30 %, la mensualité totale ressort à environ 1 800 euros. Au plafond de 35 % et sans aucun crédit en cours, il faut donc environ 5 140 euros nets par mois pour le foyer. Sur 25 ans à 3,50 %, la mensualité tombe à environ 1 577 euros et le revenu nécessaire à environ 4 505 euros. Allonger la durée de 5 ans réduit le revenu exigé d'environ 12 %, au prix d'un surcoût d'intérêts important.
Les frais de notaire sont-ils financés par le prêt immobilier ?
Rarement. Les banques attendent que l'apport couvre au minimum les frais d'acquisition, les frais de garantie et les frais de dossier. Dans l'ancien, les frais d'acquisition atteignent environ 8 % du prix depuis que 89 départements ont relevé leur droit départemental à 5 %, portant les droits de mutation totaux à 6,32 %. Les primo-accédants achetant leur résidence principale restent exonérés de cette hausse et restent à 5,81 % de droits, soit environ 7,5 % de frais. Dans le neuf en VEFA, comptez 2 à 3 %.
Faut-il inclure l'assurance emprunteur dans le calcul du taux d'endettement ?
Oui, c'est obligatoire depuis la décision HCSF de 2021 : le taux d'effort se calcule assurance comprise. En revanche le mode de calcul de la cotisation change le coût total, pas la capacité. Sur capital initial (contrat groupe bancaire), la cotisation est constante. Sur capital restant dû (délégation d'assurance), elle décroît avec le capital et le coût total est réduit d'environ moitié sur 20 ans. La capacité d'emprunt reste identique dans les deux cas puisque la banque retient la première cotisation, qui est la plus élevée.
Comment la banque compte-t-elle les revenus locatifs dans la capacité d'emprunt ?
Les loyers ne sont jamais retenus à 100 %. La banque applique un abattement destiné à couvrir la vacance locative, les charges non récupérables et la fiscalité : selon l'établissement, 70 à 80 % des loyers entrent dans le revenu retenu, 80 % étant la pratique la plus répandue sur un bien nu déjà loué. Ce taux n'est pas réglementaire, il relève de la politique de risque de chaque banque. Les primes et revenus variables ne sont intégrés que s'ils sont récurrents, généralement lissés sur trois exercices. Pour un travailleur non salarié, la banque retient le bénéfice moyen des deux ou trois derniers bilans, pas le chiffre d'affaires.
Qu'est-ce que le taux d'usure et peut-il faire refuser mon dossier ?
Le taux d'usure est le TAEG maximal légal que les banques ne peuvent pas dépasser, publié chaque trimestre par la Banque de France. Au 3e trimestre 2026 il s'établit à 4,07 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans et 5,29 % pour 20 ans et plus. Le TAEG intègre le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Un dossier avec une surprime d'assurance importante peut dépasser le plafond et être refusé alors même que le taux nominal est normal.