Simulateur de cashflow LMNP avec crédit : votre trésorerie mensuelle réelle

La rentabilité est un pourcentage qui mesure ce que le bien rapporte annuellement rapporté à son prix d'acquisition, indépendamment du financement. Elle sert à comparer plusieurs biens entre eux, puisqu'elle ne dépend ni de l'apport ni du taux obtenu. Le cashflow est un flux en euros par mois qui indique ce que votre compte en banque encaisse ou décaisse une fois la mensualité payée. Il dépend entièrement du montage financier. Les deux sont complémentaires et ne répondent pas à la même question : la rentabilité dit si le bien est bon, le cashflow dit si vous pouvez le porter. Un bien très rentable acheté avec peu d'apport peut afficher un cashflow franchement négatif, et un bien médiocre acheté comptant un cashflow positif.

Parce que les intérêts d'emprunt sont dégressifs alors que la mensualité est constante. La plupart des simulateurs répartissent le coût total des intérêts uniformément sur la durée du prêt, ce qui produit un chiffre qui ne correspond à aucune année réelle. En régime réel, foncier ou LMNP, les intérêts sont déductibles : la première année, ils sont à leur maximum et l'impôt à son minimum. Année après année, la part d'intérêts fond, la base imposable grossit et le cashflow se dégrade à loyer constant. Sur un prêt de 185 000 € à 3,35 % sur 20 ans, les intérêts passent d'environ 6 100 € la première année à moins de 700 € la dix-neuvième. Un simulateur sérieux doit donc afficher une trajectoire, pas une moyenne.

Pas nécessairement. Un cashflow négatif signifie que les loyers ne couvrent pas l'intégralité des charges, de l'impôt et de la mensualité : la différence est votre effort d'épargne mensuel. Or une partie de cette mensualité rembourse du capital, donc vous enrichit. L'indicateur pertinent est l'enrichissement mensuel, égal au cashflow augmenté du capital remboursé dans le mois : il est souvent positif malgré un cashflow négatif. Ce qui doit alerter, c'est un effort d'épargne que le budget ne peut pas absorber durablement, un effort qui s'aggrave d'année en année sans marge de manœuvre, ou l'absence de réserve pour la vacance et les travaux. En 2026, viser un cashflow compris entre −150 € et +100 € par mois la première année reste un repère raisonnable en zone tendue.

Cela dépend du rapport entre les loyers et la somme des charges, intérêts et amortissements. Deux mécanismes prolongent l'effet bien au-delà de ce qu'on croit. D'abord, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non déduite une année n'est pas perdue, elle est reportable sans limite de durée et s'ajoute au stock des années suivantes. Ensuite, le mobilier s'amortit sur sept ans environ, le bâti sur trente à quarante ans, ce qui étale la charge. En pratique, l'impôt reste souvent nul pendant douze à vingt ans, puis réapparaît progressivement à mesure que les intérêts déductibles s'épuisent. Ce simulateur calcule l'année précise de réapparition sur vos propres chiffres, plutôt que de donner une fourchette.

Depuis la LFSS 2026 et la contribution financière pour l'autonomie de 1,4 point, deux taux coexistent selon la nature du revenu. Les revenus fonciers de location nue restent à 17,2 %. Les revenus de location meublée, classés parmi les revenus mobiliers en tant que BIC, passent à 18,6 %. Sur une base imposable de 10 000 €, l'écart représente 140 € par an, soit une douzaine d'euros de cashflow mensuel. Beaucoup de simulateurs appliquent encore 17,2 % à tous les régimes et sous-estiment donc l'impôt en meublé. Ce point ne remet pas en cause l'avantage du LMNP réel, dont l'amortissement reste le levier décisif, mais il modifie le calcul dès que l'impôt redevient dû.

Pour le cashflow, oui, intégralement, capital compris : c'est ce qui sort du compte chaque mois. Pour la rentabilité, non : y intégrer le crédit rendrait impossible la comparaison entre deux biens, puisque le résultat dépendrait alors de l'apport. Une distinction mérite d'être faite au sein de la mensualité elle-même. Les intérêts et l'assurance sont un coût définitif, déductible en régime réel. Le capital remboursé n'est pas une dépense mais un transfert d'épargne : il diminue votre dette et augmente d'autant votre patrimoine net. C'est pourquoi ce simulateur affiche séparément le cashflow, qui mesure la trésorerie, et l'enrichissement, qui mesure la construction patrimoniale.

Sept leviers, du plus immédiat au plus structurel. Renégocier l'assurance emprunteur, résiliable à tout moment depuis la loi Lemoine, avec une délégation autour de 0,10 à 0,20 % contre 0,30 à 0,45 % en contrat groupe. Allonger la durée du prêt, dans la limite HCSF de 25 ans, ce qui allège la mensualité mais alourdit le coût total. Passer en location meublée au régime réel si le bien s'y prête, l'amortissement neutralisant souvent l'impôt. Augmenter les loyers par la révision annuelle indexée sur l'IRL, un changement de locataire ou une montée en gamme. Réduire les charges en reprenant la gestion, en renégociant l'assurance propriétaire non occupant ou en votant des travaux de copropriété plus mesurés. Renforcer l'apport, à l'achat ou par un remboursement partiel anticipé. Enfin, revoir le prix d'achat : c'est le seul levier qui agit sur tout le reste, et il ne se joue qu'avant la signature.

Le plafond fixé par le HCSF est de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, avec une durée de prêt limitée à 25 ans, portée à 27 ans en VEFA ou lorsque des travaux importants diffèrent l'entrée dans les lieux. Les établissements disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, réservée en priorité à la résidence principale et aux primo-accédants, donc rarement mobilisable pour un investissement locatif. Dans le calcul, la banque ne retient généralement que 70 % des loyers attendus, afin d'absorber la vacance et les charges. Certains établissements appliquent plutôt la méthode différentielle, qui soustrait la mensualité des loyers pondérés : elle est souvent plus favorable pour un investisseur déjà propriétaire.