Calculateur de plus-value immobilière 2026 : abattements, surtaxe et exonérations

La plus-value brute est égale au prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré. Le prix de cession se réduit des frais supportés par le vendeur : commission d'agence lorsqu'elle est à sa charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque. Le prix d'acquisition se majore des frais d'acquisition, retenus pour leur montant réel sur justificatifs ou au forfait de 7,5 % lorsque le bien a été acheté, et des travaux, retenus pour leur montant réel avec factures d'entreprise ou au forfait de 15 % si l'immeuble bâti est détenu depuis plus de cinq ans. Les abattements par durée de détention s'appliquent ensuite à cette plus-value brute pour obtenir les deux bases imposables, l'une pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.

Deux barèmes distincts s'appliquent. Pour l'impôt sur le revenu de 19 % : aucun abattement les cinq premières années, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux de 17,2 % : aucun abattement les cinq premières années, puis 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année, soit une exonération totale à 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value échappe donc à l'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux sur une base qui décroît de 9 points par an.

Non, la cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant de la plus-value. Le bien doit être la résidence principale effective et habituelle du vendeur au jour de la cession. Trois points de vigilance : un départ anticipé du logement conserve l'exonération si la vente intervient dans un délai normal, apprécié en pratique autour de douze mois avec une mise en vente active ; une résidence secondaire n'est jamais assimilée à une résidence principale, même occupée plusieurs mois par an ; un logement déjà loué à la date de la vente perd le bénéfice de l'exonération.

La taxe de l'article 1609 nonies G du code général des impôts frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, appréciées après abattements pour durée de détention. Son barème va de 2 % à 6 % et comporte des formules de lissage sur les tranches intermédiaires, afin d'éviter les ruptures de taux. Une seule marche brutale subsiste, au seuil : à 50 000 € de plus-value imposable la taxe est nulle, à 50 001 € elle s'établit d'un coup à environ 500 €. Au taux maximal, la fiscalité totale atteint 42,2 %, soit 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux et 6 % de surtaxe. Les terrains à bâtir en sont exclus.

Oui, depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée au régime réel viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi concernés. Sur un bien amorti pendant quinze ans, la plus-value imposable peut ainsi doubler. Quatre catégories restent expressément exclues du dispositif : les résidences universitaires de l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, les résidences-services seniors de l'article L. 631-13, les EHPAD et les résidences pour personnes handicapées relevant des 6° et 7° de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Le micro-BIC n'est pas concerné, faute d'amortissement déduit.

Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération totale. La première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il remploie le prix dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les vingt-quatre mois. Les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 €, seuil apprécié par cession et par quote-part en cas d'indivision. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité, sous conditions de revenu fiscal de référence. Les expropriations pour cause d'utilité publique assorties d'un remploi. L'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement pour personnes âgées dépendantes depuis moins de deux ans. Les cessions au profit d'un organisme de logement social. Enfin, la détention dépassant trente ans emporte exonération complète par le jeu des abattements.

Tout dépend de l'année de détention où vous vous situez, et le folklore autour des 22 ans mérite d'être nuancé. Entre la sixième et la vingt-et-unième année, chaque année supplémentaire fait gagner 6 points d'abattement sur l'impôt sur le revenu et 1,65 point sur les prélèvements sociaux, soit environ 1,5 % de la plus-value brute économisée par an. Mais à 21 ans, l'abattement sur l'impôt sur le revenu atteint déjà 96 % : franchir la vingt-deuxième année ne rapporte donc qu'un gain modeste, de l'ordre de 1 % de la plus-value. Le vrai gisement se situe ensuite, entre 23 et 30 ans, où chaque année efface 9 points de base sociale. Un second effet mérite attention : lorsque la base imposable à l'impôt sur le revenu repasse sous 50 000 €, la surtaxe disparaît d'un coup, ce qui crée une marche supplémentaire à une année précise, variable selon le dossier. Ce calculateur affiche l'impôt année par année jusqu'à 30 ans pour situer ces deux effets et les mettre en regard du coût d'attente : charges de détention, inflation et risque de retournement du marché.

Le notaire calcule, prélève et reverse l'impôt au Trésor au moment de la signature de l'acte authentique, via la déclaration 2048-IMM. Le vendeur n'a aucune démarche de paiement à effectuer et perçoit son solde net quelques jours après la vente, une fois déduits l'impôt et le remboursement éventuel du crédit. Il reste toutefois tenu de reporter la plus-value l'année suivante sur sa déclaration de revenus, en case 3VZ pour le montant net imposable et en case 3VW pour la surtaxe. Ce report n'entraîne aucune imposition supplémentaire : il sert à alimenter le revenu fiscal de référence, qui conditionne l'accès à divers dispositifs sociaux et fiscaux. L'attestation remise par le notaire est à conserver.