Par GautierBrut / net / net-netTD 2026Simulateur rendement SCPI 2026 (brut, net, net-net après impôts)
Le TDVM affiché par une SCPI (~4-7 %) est un rendement BRUT trompeur. Pour connaître ce que vous touchez réellement, il faut déduire les frais d'entrée (0-12 %), l'impôt sur le revenu foncier (à votre TMI) et les prélèvements sociaux 17,2 %. Ce simulateur calcule les 3 niveaux (brut, net, net-net) selon votre mode de détention : direct, assurance-vie ou démembrement.
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SCPI 2026 : marché et tendances
Après 2 années de crise (2022-2023, baisse des valeurs de parts de 15 % en moyenne dans le tertiaire de bureaux), le marché SCPI se stabilise. Rendement moyen 2024 : TD 4,72 %. Grande tendance : montée des SCPI « sans frais d'entrée » qui prennent des parts de marché (Iroko, Remake, Neo Novaxia, Sofidynamic) au détriment des SCPI historiques à 8-12 % de frais. Autre tendance : SCPI diversifiées géographiquement (zone euro) pour lisser le risque France (Corum, Iroko).
Top SCPI 2026 par rendement
| SCPI | Société | TD 2024 | Frais entrée | Spécificité |
|---|---|---|---|---|
| Remake Live | Remake AM | 7,5 % | 0 % | Diversifiée, jeune |
| Iroko Zen | Iroko | 7,3 % | 0 % | Diversifiée, digitale |
| Neo (Novaxia) | Novaxia Investissement | 6,4 % | 0 % | Tertiaire diversifié |
| Corum Origin | Corum AM | 6,2 % | 12 % | Zone euro diversifiée |
| PF Grand Paris | PERIAL | 5,3 % | 12 % | Résidentiel IDF |
| Épargne Foncière | La Française REM | 4,5 % | 10 % | Historique tertiaire |
Cas pratique chiffré
- Rendement BRUT : 7,3 % soit 3 650 €/an de dividendes
- Impôts (revenus fonciers) : 3 650 × (30 % + 17,2 %) = 1 723 €/an
- Rendement NET après impôts : (3 650 - 1 723) / 50 000 = 3,85 %
- Rendement NET-NET (frais 0 %) : 3,85 % (identique, aucun frais à amortir)
- Cumul revenus nets sur 15 ans : 15 × 1 927 = 28 905 € encaissés
- 💡 Vs SCPI classique 12 % de frais + TD 5 % : net-net ~1,8 %/an → gain SCPI sans frais : ~2 pts/an
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❓ Questions fréquentes
Qu'est-ce que le TDVM d'une SCPI ?
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), rebaptisé TD depuis 2022, est le rendement annuel brut : dividendes / prix moyen. En 2025, TD moyen 4,91 %. Meilleures SCPI 6-7 % : Iroko Zen 7,3 %, Remake Live 7,5 %, Neo Novaxia 6,4 %. Attention : TD affiché AVANT frais, impôts, gestion. Rendement RÉEL bien inférieur — d'où l'importance du net-net.
Comment calcule-t-on le rendement net-net d'une SCPI ?
3 niveaux : BRUT = TDVM (4-7 %). NET après impôts = revenus - IR (TMI) - PS 17,2 %. Pour TMI 30 % : net ≈ 4,91 × 0,528 = 2,59 %. NET-NET après amortissement frais (8-12 %) sur durée. Sur 10 ans avec 10 % frais : -1 %/an. Net-net ≈ 1,6 % pour TMI 30 %. Sur 20-30 ans, frais deviennent marginaux.
SCPI en direct ou en assurance-vie ?
DIRECT : revenus fonciers → TMI + 17,2 %. Idéal si TMI faible. AV (via UC SCPI) : imposition différée jusqu'au retrait, fiscalité AV avantageuse (24,7 % après 8 ans). Idéal si TMI ≥ 30 %. AV = liquidité augmentée mais frais AV +0,5-0,7 %/an, acquisition à 85-95 % du prix.
Quelles sont les meilleures SCPI en 2026 ?
Iroko Zen (7,3 %, 0 % frais), Remake Live (7,5 %, 0 % frais), Corum Origin (6,2 %, 12 % frais, zone euro), Neo Novaxia (6,4 %, 0 % frais), PF Grand Paris (5,3 %, 12 %, résidentiel IDF). Tendance forte : SCPI 'sans frais d'entrée' explosent face aux SCPI classiques 8-12 %.
Combien de temps garder ses SCPI ?
Minimum 8-10 ans : (1) amortir frais entrée (jusqu'à 12 %) ; (2) éviter fiscalité PV cession parts (barème immobilier direct) ; (3) stabilité immobilier commercial. Idéal 15-25 ans. SCPI sans frais particulièrement attractives long terme. Horizon < 8 ans : préférer SCPI en AV ou éviter classiques à 10-12 % frais.
SCPI de rendement vs SCPI fiscale ?
RENDEMENT (~90 % marché) : dividendes réguliers, TD 4-7 %, immo tertiaire. Fiscalité revenus fonciers. Ex : Iroko, Corum, Épargne Foncière. FISCALES (Pinel, Malraux, Déficit) : réduction d'impôt, rendement modeste, résidentiel. Avantage fiscal immédiat, liquidité très faible (6-12 ans blocage). Construction patrimoniale : SCPI rendement. Défiscalisation : SCPI fiscales selon TMI.