PER et achat de la résidence principale

Par GautierLecture 9 minBarèmes 2026

Guide · PER

L'achat de la résidence principale est le seul cas de déblocage anticipé du PER lié à un projet (les 6 autres étant des accidents de la vie). Attention à la fiscalité lourde : IR au barème sur les versements déduits + PFU 31,4 % sur les plus-values (LFSS 2026). Souvent moins avantageux que le PEA pour financer une acquisition.

6 mois

La fenêtre pour demander le déblocage

Le déblocage peut être demandé dans les 6 mois précédant ou suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition de la résidence principale.

Le principe du déblocage RP

Prévu au 6° du I de l'article L. 224-4 du Code monétaire et financier, le déblocage pour achat de la résidence principale est particulièrement singulier : c'est le seul déblocage anticipé lié à un projet volontaire, les 6 autres étant des accidents de la vie (décès conjoint, invalidité, surendettement, expiration droits chômage, cessation activité non salariée).

Conditions d'éligibilité

Résidence principale uniquement — pas de résidence secondaire, ni de bien locatif, ni de bien professionnel
Acquisition — pas remboursement d'un crédit existant, pas de travaux sur un bien déjà possédé
Occupation effective — engagement à occuper le bien comme résidence principale
Fenêtre temporelle — 6 mois avant ou après la signature de l'acte

Attention

Le déblocage RP est réservé à l'acquisition. Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier existant ou des travaux dans un bien déjà possédé ne sont pas éligibles. Vérifier scrupuleusement avant toute demande.

Fiscalité au déblocage

Contrairement aux 6 autres cas de déblocage anticipé (accidents de la vie, fiscalité allégée), le déblocage RP impose la même fiscalité qu'une sortie à la retraite en capital :

Composante	Traitement fiscal
Versements précédemment déduits	Réintégration au revenu imposable → IR au barème (TMI)
Plus-values	PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS, LFSS 2026) ou barème + PS
Versements non déduits	Exonération d'IR sur le capital ; PFU 31,4 % sur plus-values

Exemple concret

Situation : Lucas, 35 ans, TMI 30 %. PER = 60 000 € (dont 50 000 € versements déduits + 10 000 € plus-values). Achat d'un appartement à Nantes.
Fiscalité au retrait : IR sur 50 000 € à 30 % = 15 000 € + PFU 31,4 % sur 10 000 € = 3 140 €. Total fiscalité ≈ 18 140 €. Net pour l'apport : ~41 860 €.

Procédure et justificatifs

Documents à fournir au gestionnaire :

Compromis de vente ou acte authentique d'achat
Attestation sur l'honneur d'occupation en résidence principale
RIB, pièce d'identité
Formulaire spécifique du gestionnaire

Traitement généralement sous 2 à 4 semaines. Le déblocage peut être partiel (apport) ou total.

PER vs PEA vs AV pour financer RP

Enveloppe	Fiscalité au retrait pour RP	Verdict
PEA (>5 ans)	17,2 % PS uniquement sur plus-values	Optimal
Assurance-vie (>8 ans)	17,2 % PS + IR après abattement 4 600/9 200 €	Très bon
PER	IR au barème sur versements + PFU sur PV	Moins bon

Le PER n'est intéressant à mobiliser que si vous n'avez pas d'autres actifs disponibles, ou si votre TMI de sortie est faible (retraite anticipée par exemple).

Stratégies d'optimisation

Étaler le retrait — retirer sur 2 années fiscales pour lisser l'impact IR (attention aux règles pour les gestionnaires)
Optimiser la TMI — mobiliser en année de TMI basse (perte d'emploi, congé sabbatique)
Combiner avec PEA — utiliser d'abord le PEA (fiscalité légère), le PER en dernier recours
Option pour le prélèvement libératoire — pour les versements non déduits (7,5 % après abattement 10 %) si conditions remplies

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Questions fréquentes

Peut-on utiliser son PER pour acheter sa résidence principale ?

Oui, l'achat de la résidence principale est l'un des 7 cas de déblocage anticipé du PER prévus par l'art. L. 224-4 du CMF (7e cas ajouté par la loi n° 2026-492 du 12 juin 2026 : affection grave, handicap ou accident d'un enfant à charge). C'est le seul cas de déblocage anticipé lié à un projet (les 6 autres étant des accidents de la vie). Fiscalité importante : IR au barème sur les versements déduits + PFU 31,4 % sur les plus-values (LFSS 2026).

Quelle fiscalité au déblocage pour achat RP ?

Fiscalité lourde comparée aux autres cas de déblocage. Les versements précédemment déduits sont réintégrés au revenu imposable de l'année et soumis au barème progressif de l'IR (TMI). Les plus-values sont soumises au PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis la LFSS 2026, dualité PS 17,2 %/18,6 % selon nature). Option barème possible sur les plus-values.

Le déblocage PER couvre-t-il un logement locatif ?

Non, uniquement la résidence principale (habitée à titre principal par le titulaire). Un investissement locatif, une résidence secondaire ou un bien professionnel ne sont pas éligibles au déblocage anticipé. La règle est stricte.

Peut-on utiliser le PER pour rembourser son crédit immobilier ?

Non, le déblocage doit être utilisé pour l'acquisition, pas pour rembourser un crédit existant. Le déblocage doit être demandé dans les 6 mois précédant ou suivant l'achat, avec justificatifs. Attention aux tentatives de contournement fiscal.

Vaut-il mieux utiliser son PER ou son PEA pour l'achat RP ?

En général, le PEA est préférable pour financer une RP : fiscalité plus légère (17,2 % PS uniquement après 5 ans). Le PER n'est pertinent qu'en dernier recours ou si vous avez besoin de l'intégralité du capital rapidement. La double taxation (IR + PS) est lourde.

Quels justificatifs pour débloquer son PER pour RP ?

Compromis de vente ou acte authentique, attestation d'engagement à occuper le bien en résidence principale, justificatif d'identité, RIB, formulaire de rachat. Le déblocage peut être demandé dans les 6 mois avant ou après la signature de l'acte.

Le déblocage peut-il servir uniquement pour l'apport ?

Oui, le déblocage pour achat RP peut être partiel (financement de l'apport) ou total (financement complet). En pratique, il est souvent utilisé pour compléter un apport, notamment pour un primo-accédant qui ne pourrait pas atteindre les 10-20 % d'apport demandés par les banques.

Peut-on débloquer son PER pour un premier achat comme pour un déménagement RP ?

Oui, le déblocage RP n'est pas limité à un premier achat. Vous pouvez y recourir à chaque acquisition de RP (déménagement, changement de logement principal). Mais chaque déblocage impose la lourde fiscalité IR + PS ; l'usage répété est donc coûteux fiscalement.

Gautier

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