Le prêt relais finance temporairement votre nouveau bien en attendant la revente de l'ancien. Sa durée courte (12 à 24 mois en moyenne) appelle une assurance emprunteur calibrée différemment : garanties souvent simplifiées, prime totale modérée, mécanisme de résiliation anticipée. Bien préparée, cette assurance ne coûte que 300 à 600 € pour un relais de 200 000 €.
Voici les règles spécifiques du prêt relais en matière d'assurance, comment articuler avec le prêt principal qui suivra, le coût réel et les pièges à éviter au moment de la mise en place.
Pour un prêt relais, la garantie minimale exigée par la banque est Décès et PTIA. Les autres garanties (ITT, IPP, IPT) sont rarement utiles compte tenu de la durée courte du prêt. L'assurance est résiliée automatiquement à la fin du relais.
🔄 Comment fonctionne un prêt relais
Le prêt relais permet de financer un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l'ancien. Il s'éteint automatiquement à la revente, soit en remboursement intégral, soit transformé en prêt classique si la vente tarde.
Mise en place
Achat du nouveau bien financé par le relais et un éventuel prêt principal.
Période relais (12-24 mois)
Vous payez les intérêts du relais ; le capital est dû en une fois à terme.
Revente
Le produit de la vente solde le relais. L'assurance est résiliée automatiquement.
🛡️ Garanties exigées sur un prêt relais
La banque exige systématiquement une couverture, mais les garanties peuvent être réduites.
| Garantie | Statut sur prêt relais | Justification |
|---|---|---|
| Décès | Obligatoire | Sécurité créance bancaire |
| PTIA | Obligatoire | Assimilée au décès |
| IPT / IPP | Optionnelle | Utile si durée > 18 mois |
| ITT | Rarement utile | Franchise 90j incompatible relais court |
| Perte d'emploi | Inutile | Carence 6-12 mois > durée relais |
💰 Coût réel d'une assurance prêt relais
Pour un prêt relais de 200 000 €, profil 45 ans non-fumeur, durée 18 mois, garanties Décès + PTIA uniquement.
| Type de contrat | TAEA | Coût total 18 mois |
|---|---|---|
| Contrat groupe banque | 0,32 % | 950 € |
| Délégation classique | 0,14 % | 420 € |
| Délégation optimisée | 0,10 % | 300 € |
Pierre, 48 ans, vend un appartement et achète une maison. Prêt relais de 250 000 € sur 18 mois en parallèle d'un prêt principal de 200 000 € sur 20 ans. Pour le relais, contrat délégation Décès + PTIA à 0,10 % de TAEA. Coût total : 375 €. Pour le prêt principal, contrat séparé avec garanties pleines. Les deux contrats sont indépendants.
🔗 Articulation avec le prêt principal
La plupart des opérations d'achat-revente associent un prêt relais à un prêt principal de long terme. Trois questions clés à anticiper.
Un contrat unique ou deux contrats séparés ?
Préférer deux contrats séparés. Le prêt principal mérite des garanties complètes calibrées sur le long terme. Le prêt relais peut rester en garanties minimales. Un contrat unique impose souvent la grille du contrat principal sur le relais, ce qui surcharge la prime.
Quel assureur pour chaque contrat ?
Possible d'avoir deux assureurs différents. Aucune obligation de regroupement. Permet d'optimiser chaque contrat selon son usage.
Quelle quotité sur le relais ?
Pour un couple, le 50/50 ou prorata des parts dans le bien revendu est habituel. Le 100/100 sur un relais est exceptionnel : coût doublé pour un avantage limité (durée courte).
Si la vente du bien ancien tarde au-delà de la durée prévue du relais, vous devrez maintenir l'assurance pendant la prorogation. Anticiper cette éventualité en choisissant un assureur qui accepte la prolongation sans nouveau questionnaire ni majoration excessive.
✅ 3 leviers pour optimiser l'assurance relais
1. Réduire les garanties au strict minimum
Décès + PTIA uniquement. Les autres garanties sont rarement utiles sur 12-24 mois. Économie immédiate de 40 à 60 % vs un contrat avec toutes garanties.
2. Cibler la délégation
Le contrat groupe banque est très onéreux sur prêt relais (le coût d'instruction est répercuté sur peu de mois). La délégation divise par 2 à 3 le coût.
3. Lemoine si éligible
Si le capital relais est ≤ 200 000 € par tête et la fin du relais avant 60 ans (quasi systématique), Lemoine s'applique : aucun questionnaire, aucune surprime liée à un état de santé.
Étude prêt relais personnalisée
Bernard Masset (Cafpi Loudun) calibre l'assurance relais et l'articule avec votre prêt principal. Sans engagement.
Demander mon devis →❓ Questions fréquentes
Que se passe-t-il à la revente du bien ancien ?
Le prêt relais est soldé avec le produit de la vente. L'assurance est résiliée automatiquement à cette date. Aucune démarche particulière nécessaire si la vente clôture le relais à terme. Les primes non écoulées peuvent être restituées au prorata selon le contrat.
Si la vente prend du retard, quel impact sur l'assurance ?
L'assurance peut être prorogée par avenant ou se transforme automatiquement avec la transformation du relais. À vérifier dans les conditions générales. Certains assureurs limitent la durée totale à 36 mois.
Un prêt relais sec impose-t-il une assurance ?
Oui. Même sans prêt principal associé, le relais seul (« relais sec ») exige une assurance. Les conditions sont identiques au relais associé.
L'assurance relais peut-elle être substituée par Lemoine ?
Oui, en théorie. En pratique, vu la durée courte (12-24 mois), une substitution est rarement intéressante : le temps administratif (10 jours de réponse banque + délais) absorbe une partie du gain. Plutôt optimiser dès la souscription.
Une location du bien ancien remplace-t-elle la vente ?
Non. Le prêt relais doit être soldé en cash à terme. Une location ne permet pas de récupérer le capital. Si la vente tarde, il faut soit prolonger le relais (avec accord banque), soit transformer en prêt classique. L'assurance s'adapte en conséquence.