Par Gautier
Barèmes 2026
Guide · Assurance emprunteur
Assurance emprunteur en SCI et investissement locatif : les règles en 2026
Dans un investissement locatif, l’assurance de prêt a deux particularités : elle peut être déductible des revenus fonciers, et en SCI, ce n’est pas l’emprunteur (la société) qui est assuré mais ses associés. Voici les règles fiscales tirées du BOFiP et les points à régler dans le contrat.
🏢 En SCI : qui est assuré ?
Une SCI qui emprunte est le débiteur du prêt, mais l’assurance porte sur des personnes : ce sont les associés qui adhèrent au contrat, au profit de la banque. La banque fixe qui doit être assuré (souvent les associés gérants ou ceux qui se portent caution) et à quelle hauteur, à 100 % ou en partie (Service-public).
⚖️ Répartir les quotités entre associés
Une répartition des quotités alignée sur les parts sociales (60/40) protège chacun à hauteur de son engagement économique. Une répartition 100/100 couvre tout le capital restant dû au décès de n’importe lequel des deux, pour un coût double.
🧾 Déduction des primes
Pour les revenus fonciers, les frais d’emprunt déductibles comprennent les primes d’assurance garantissant le remboursement de l’emprunt (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80). En SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, les primes payées par les associés sont déductibles lorsque l’assurance est imposée par une clause expresse du contrat de prêt (même BOFiP, § 200).
La clause qui impose l’assurance est la pièce justificative de la déduction en SCI. Gardez-la avec les attestations annuelles de primes.
💶 Les indemnités versées
Selon le BOFiP, les indemnités versées par l’assureur pour couvrir des charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt, constituent des recettes foncières imposables (Conseil d’État, 6 août 2008).
✅ Le seuil des 200 000 €
L’assureur ne peut demander aucune information de santé lorsque la part assurée sur l’encours cumulé des crédits immobiliers n’excède pas 200 000 € par assuré et que le prêt se termine avant le 60e anniversaire (article L113-2-1 du code des assurances). Un investisseur qui cumule résidence principale et prêts locatifs franchit vite ce seuil. Pour un prêt consenti à une SCI, faites confirmer par l’assureur la façon dont il apprécie l’encours.
Investisseur ? Optimisez l’assurance de vos prêts locatifs
Nos partenaires certifiés vous accompagnent gratuitement pour structurer l’assurance de vos prêts en SCI ou en nom propre.
- Étude gratuite de votre assurance de prêt
- Étude pour investisseurs
- Sans engagement de souscription
- Réponse sous 48 h
❓ Questions fréquentes
En SCI, qui doit être assuré ?
La SCI emprunte, mais une société ne peut pas être assurée sur sa vie : ce sont les associés, souvent les gérants, qui adhèrent à l’assurance au profit du prêt. La banque fixe qui doit être assuré et à quelle hauteur.
Les primes d’assurance de prêt sont-elles déductibles des revenus fonciers ?
Oui : les frais d’emprunt déductibles comprennent les primes d’un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80).
Et en SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?
Les primes payées par les associés sont déductibles si l’assurance est imposée par une clause expresse du contrat de prêt (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, § 200).
Les indemnités versées par l’assureur sont-elles imposables ?
Celles qui couvrent des charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt, constituent des recettes foncières imposables (BOFiP, jurisprudence du Conseil d’État de 2008).
Le prêt locatif compte-t-il dans le seuil de 200 000 € ?
Oui pour un prêt immobilier en nom propre : le seuil de l’article L113-2-1 du code des assurances s’apprécie sur l’encours cumulé des crédits immobiliers de chaque assuré.
Peut-on changer d’assurance sur un prêt locatif ?
Oui, la résiliation est possible à tout moment (article L113-12-2 du code des assurances), sans frais (article L313-32 du code de la consommation), si le nouveau contrat présente des garanties équivalentes à celles exigées par la banque (article L313-30).
Sources consultées
BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, intérêts et frais d’emprunt (bofip.impots.gouv.fr) ; code des assurances, articles L113-2, L113-2-1, L113-8, L113-9 et L113-12-2 (Légifrance) ; code de la consommation, articles L313-28 à L313-32 (Légifrance) ; assurance emprunteur d’un crédit immobilier (service-public.gouv.fr).
Conseiller patrimoine et protection sociale. comparatifs sur critères objectifs. Barèmes vérifiés en continu.