Par Gautier
Barèmes 2026
Budget maison selon vos revenus : combien pouvez-vous acheter en 2026 ?
Entre votre salaire et le prix affiché d'une maison, il y a quatre étapes : la mensualité que la réglementation autorise, le capital qu'elle finance, l'apport qui s'y ajoute, et les frais qui s'en retranchent. À 3 000 € nets par mois, le budget réel tourne autour de 181 000 € — pas 200 000 €.
Le budget d'un revenu de 3 000 €
Sur 20 ans à 3,50 % assurance comprise, avec 10 % d'apport et 8 % de frais d'acquisition. C'est la ligne prudente de la grille ci-dessous.
De votre revenu à votre budget, en quatre étapes
La chaîne de calcul est toujours la même, et chaque maillon retire un peu de ce que le précédent promettait.
| Étape | Opération | Exemple à 3 000 € nets |
|---|---|---|
| 1. Mensualité maximale | Revenus × 35 % | 1 050 € |
| 2. Capital finançable | Mensualité × durée × taux | 176 324 € |
| 3. Coût total de l'opération | Capital ÷ (1 − apport) | 195 915 € |
| 4. Prix du bien | Coût total − frais d'acquisition | 181 403 € |
Autrement dit, sur les 195 915 € que l'opération mobilise, 19 592 € viennent de votre apport, 176 324 € du crédit, et 14 512 € partent en frais d'acquisition sans jamais devenir du mètre carré.
Elle n'est pas une habitude bancaire mais une norme : la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée à 25 ans.
La grille complète, de 1 500 à 7 000 €
Choisissez la durée et l'apport, puis basculez entre la vue « emprunteur seul » et la vue « couple ». Chaque ligne donne le capital et le budget dans une fourchette de taux, de la plus prudente à la plus favorable.
Ce que la grille donne, revenu par revenu
Voici la lecture sur vingt ans avec 10 % d'apport, dans l'hypothèse prudente à 3,50 % assurance comprise.
| Revenu net | Mensualité | Capital | Budget prudent | Budget favorable |
|---|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525 € | 88 162 € | 90 702 € | 94 802 € |
| 2 500 € | 875 € | 146 937 € | 151 170 € | 158 004 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 176 324 € | 181 403 € | 189 605 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 235 099 € | 241 871 € | 252 807 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 293 874 € | 302 340 € | 316 008 € |
La relation est strictement proportionnelle : le budget suit le revenu au centime près, puisque toute la chaîne est linéaire. Doubler son revenu double exactement son budget, ce qui n'est vrai d'aucun autre paramètre — ni la durée, ni le taux, ni l'apport.
Pourquoi deux colonnes de taux
L'outil encadre le taux de référence de plus ou moins vingt-cinq centimes, pour une raison simple : personne ne peut vous annoncer votre taux avant l'étude de votre dossier. La colonne prudente suppose 3,50 %, la favorable 3,00 %, assurance de 0,30 % comprise dans les deux cas.
Un demi-point d'écart déplace le budget de 8 202 € à 3 000 € de revenus, et de 13 668 € à 5 000 €. C'est l'ordre de grandeur de ce qui se joue à la négociation — sans compter l'assurance, qui se négocie séparément.
Sur vingt ans en juin 2026, l'Observatoire Crédit Logement/CSA relevait 3,22 % en moyenne, avec 2,84 % pour le quartile le mieux doté en apport et 3,60 % pour le moins bien doté. La fourchette de l'outil couvre donc bien l'essentiel du marché réel. En août 2026, la moyenne toutes durées confondues s'établissait à 3,31 %, pour une durée moyenne de 252 mois.
Les 8 % de frais, et ce qu'ils recouvrent
La grille retranche 8 % du coût de l'opération au titre des frais d'acquisition. C'est un ordre de grandeur pour l'ancien, dont le gros est constitué par les droits de mutation.
| Situation | Droits de mutation | Remarque |
|---|---|---|
| Ancien, département ayant relevé son taux | 6,32 % | Relèvement autorisé par la loi de finances pour 2025 |
| Ancien, département n'ayant pas relevé | 5,81 % | Taux antérieur maintenu |
| Ancien, primo-accédant | 5,81 % | Exonéré du relèvement |
| Neuf ou VEFA | 0,71 % | Taux réduit de publicité foncière |
S'y ajoutent les émoluments du notaire, dégressifs par tranches — 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà — puis les débours et la contribution de sécurité immobilière.
Les 8 % ne couvrent que l'acte d'achat. Les frais de dossier bancaire et la garantie s'y ajoutent, ainsi que les éventuels honoraires de courtage. Le calculateur de frais de notaire chiffre le cas exact de votre département, et le détail poste par poste recense tout ce qu'il faut prévoir.
Ce que la mensualité ne couvre pas
C'est l'angle mort de tous les calculs de budget. Les 35 % encadrent la seule mensualité de crédit. Le coût réel de possession, lui, continue de courir.
La taxe foncière
Due par le propriétaire au 1er janvier, elle varie fortement d'une commune à l'autre. Demandez le montant de la dernière année au vendeur : il figure sur son avis d'imposition.
Les charges de copropriété
Budget prévisionnel voté chaque année, plus les appels de fonds exceptionnels. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale disent ce qui se prépare.
Le fonds de travaux
Obligatoire pour toute copropriété à usage d'habitation dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsqu'il existe.
L'entretien et l'énergie
Chaudière, toiture, isolation : une maison ancienne mal classée au diagnostic de performance énergétique coûte à la fois en factures et en travaux à venir.
Additionnez la mensualité, la taxe foncière mensualisée, les charges et une provision d'entretien : c'est ce total, pas la seule mensualité, qu'il faut comparer à votre loyer actuel. C'est aussi ce que la banque regarde quand elle évalue le saut de charges.
La colonne couple n'est pas un bonus
La vue couple de la grille part de revenus cumulés plus élevés, pas d'un traitement de faveur. Le taux d'endettement s'apprécie sur les revenus du ménage : deux personnes gagnant 1 750 € chacune ont exactement la capacité d'une personne seule à 3 500 €.
La répartition entre les deux emprunteurs n'entre pas davantage dans le calcul. Un couple à 2 500 € et 1 000 € passe comme un couple à 1 750 € chacun.
Le risque perçu. Deux revenus valent mieux qu'un aux yeux du prêteur, parce que la perte d'un emploi ne supprime pas toute la capacité de remboursement. À revenus cumulés égaux, un dossier de couple obtient souvent un meilleur taux — et c'est le taux, pas la composition du foyer, qui déplace le budget.
Ce que la grille ne dit pas
Elle répond à une question précise — quel budget ce revenu autorise-t-il ? — et à elle seule. Trois éléments relèvent de la politique de chaque banque et non de la réglementation.
Le reste à vivre. Aucun texte ne le fixe. À 1 500 € de revenus, 525 € de mensualité laissent 975 € : beaucoup de banques refuseront, même si les 35 % sont formellement respectés. Les premières lignes de la grille sont donc théoriques plus que praticables.
Les crédits en cours. Leurs mensualités s'ajoutent dans le calcul des 35 %. Un crédit auto de 300 € ramène la capacité d'un revenu de 3 000 € à celle d'un revenu de 2 143 €.
La nature des revenus. Primes, variable, revenus locatifs et dividendes ne sont pas retenus à 100 %. Les loyers sont couramment pondérés, le variable lissé sur plusieurs exercices.
La décision n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 autorise les banques à dépasser ces limites pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % pour une résidence principale et au moins 30 % de cette part pour des primo-accédants. C'est une latitude commerciale qui s'épuise au fil du trimestre, jamais un droit opposable.
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Questions fréquentes
Quel budget maison avec 3 000 € par mois ?
Quel salaire pour acheter une maison à 200 000 € ?
Les frais de notaire sont-ils compris dans le budget affiché ?
Pourquoi deux colonnes de taux dans la grille ?
Un couple peut-il emprunter plus qu'une personne seule ?
Quels coûts s'ajoutent à la mensualité une fois propriétaire ?
Un crédit en cours réduit-il mon budget maison ?
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décisions n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023
- Observatoire Crédit Logement/CSA — taux moyens par durée et par quartile, juin et août 2026
- economie.gouv.fr — assurance emprunteur, questionnaire de santé
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire
- service-public.gouv.fr — fonds de travaux en copropriété, article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965