Par Gautier
Barèmes 2026
Combien coûte un achat immobilier ? Tous les frais à prévoir en 2026
Sur un achat de 250 000 € dans l'ancien financé par 200 000 € de crédit, les frais annexes tournent autour de 38 900 €, soit 15,5 % du prix. Les deux tiers partent chez le notaire et l'agence — et, contrairement à une idée reçue, l'essentiel n'est pas la rémunération du notaire.
La part des frais annexes
Sur un bien à 250 000 € dans l'ancien, travaux exclus. Soit environ 38 900 €, dont 19 000 € de frais d'acquisition et 12 500 € d'honoraires d'agence.
Ce que recouvrent les 15,5 %
Les frais d'un achat immobilier se répartissent en trois familles, qui n'obéissent pas aux mêmes règles. Les premiers sont fiscaux et ne se négocient pas. Les deuxièmes sont bancaires et se négocient tous. Les troisièmes dépendent de votre projet.
| Famille | Postes | Sur un achat à 250 000 € | Négociable |
|---|---|---|---|
| Liés au bien | Frais d'acquisition, honoraires d'agence | ~31 500 € | Partiellement |
| Liés au crédit | Dossier, garantie, courtage, assurance | ~5 400 € | Oui |
| Liés à l'installation | Déménagement, travaux, équipement | ~1 200 € et plus | Oui |
Les banques attendent le plus souvent que les frais d'acquisition soient financés hors emprunt. C'est ce qui fixe le niveau d'apport réellement nécessaire : sur ce cas, environ 19 000 € rien que pour l'acte, avant même de parler de garantie ou de déménagement.
Le détail poste par poste
Le tableau ci-dessous reprend chaque ligne, sa base de calcul, sa fourchette courante et son montant estimé sur un bien à 250 000 € dans l'ancien avec 200 000 € empruntés.
| Poste de frais | Base de calcul | Fourchette | Estimation (250 k€) |
|---|---|---|---|
| Frais liés au bien | |||
| Frais de notaire (ancien)Obligatoire | Droits de mutation (5,81 % ou 6,32 % selon le département) + émoluments + débours | 7 % – 8 % | ~19 000 € |
| Frais de notaire (neuf / VEFA)Variable | Émoluments + débours (taux réduit) | 2 % – 3 % | ~6 250 € |
| Honoraires d'agence immobilièreVariable | % du prix de vente (charge acheteur) | 3 % – 6 % | ~12 500 € (5 %) |
| Frais liés au crédit (base : 200 000 € empruntés) | |||
| Frais de dossier bancaireObligatoire | Forfait ou % du capital emprunté | 500 € – 1 500 € | ~1 000 € |
| Frais de garantieVariable | Caution (Crédit Logement) ou hypothèque | 0,8 % – 1,5 % du capital | ~2 400 € |
| Frais de courtierOptionnel | Forfait ou % du capital (parfois offert) | 0 € – 2 000 € | ~1 500 € |
| Assurance emprunteurObligatoire | 0,20 % – 0,40 %/an du capital initial | 400 €/an – 800 €/an | ~500 €/an |
| Autres frais à anticiper | |||
| Frais de déménagementOptionnel | Devis selon volume et distance | 500 € – 3 000 € | ~1 200 € |
| Travaux / rafraîchissementOptionnel | Variable selon état du bien | 1 000 € – 50 000 €+ | À estimer |
| Diagnostics complémentairesVariable | Généralement à charge du vendeur | 0 € – 500 € | Vendeur |
| Frais de copropriété (fonds travaux)Variable | Cotisation légale au fonds de travaux | 5 % du budget prévisionnel | Selon règlement |
| Total frais annexes estimés (hors travaux) | ~15,5 % du prix | ~38 900 € | |
Hypothèses : bien dans l'ancien à 250 000 €, capital emprunté 200 000 €, honoraires d'agence à 5 %, assurance emprunteur à 0,25 %/an. Les frais de notaire sont calculés selon le barème officiel (droits de mutation à 5,81 % ou 6,32 % selon le département + émoluments proportionnels + débours). Le total affiché inclut les frais de notaire (ancien), l'agence, le dossier bancaire, la garantie, le courtier, l'assurance (1 an) et le déménagement. Tous les montants sont des estimations indicatives — consultez un notaire et votre conseiller bancaire pour un chiffrage précis.
Les frais de notaire, décomposés
L'expression est trompeuse : la part qui revient effectivement au notaire représente moins de 15 % du total. Le reste est de l'impôt et des avances de frais.
| Composante | Nature | Sur 250 000 € dans l'ancien |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Impôt versé au département, à la commune et à l'État | 14 525 à 15 800 € |
| Émoluments du notaire | Rémunération tarifée, dégressive par tranches | 2 874 € TTC |
| Débours | Frais avancés pour votre compte | ~1 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe de publicité foncière | 250 € |
| Total | — | 19 049 à 20 324 € |
Les émoluments suivent un barème national dégressif : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, auxquels s'ajoute la TVA. Sur 250 000 €, cela donne 2 394,75 € hors taxes.
Un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement relève d'un taux réduit de publicité foncière de 0,71 % au lieu des droits de mutation. Sur le même prix de 250 000 €, les frais d'acquisition tombent à environ 6 300 €, soit 2,5 % du prix contre plus de 7,6 % dans l'ancien. L'écart, près de 13 000 €, compense une partie du surcoût du neuf au mètre carré.
5,81 % ou 6,32 % selon votre département
C'est le changement le plus important de ces deux dernières années. La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur droit d'enregistrement de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité des départements a utilisé cette faculté.
| Situation | Taux global | Sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Département ayant relevé son taux | 6,32 % | 15 800 € |
| Département n'ayant pas relevé | 5,81 % | 14 525 € |
| Primo-accédant, exonéré du relèvement | 5,81 % | 14 525 € |
| Neuf ou VEFA | 0,71 % | 1 775 € |
Le taux global additionne trois prélèvements : le droit départemental, la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, calculés sur le droit départemental. C'est pour cela que le total dépasse le taux voté par le département.
Les primo-accédants échappent au relèvement : ils restent à 5,81 % même dans un département passé à 6,32 %. Sur un bien à 250 000 €, cela représente 1 275 € d'économie. Vérifiez que votre notaire l'a bien appliquée sur le projet d'acte.
La garantie du prêt : caution ou hypothèque
Aucune banque ne prête sans garantie. Deux mécanismes coexistent, dont les coûts ne se comparent pas de la même façon.
La caution
- Pas de frais de mainlevée à la revente
- Une part est restituée en fin de prêt
- Mise en place plus rapide
- L'organisme peut refuser le dossier
L'hypothèque
- Aucun organisme tiers à convaincre
- Acte notarié et taxe de publicité foncière
- Frais de mainlevée en cas de revente anticipée
- Rien n'est restitué
La caution se compose d'une commission acquise à l'organisme et d'une participation à un fonds mutuel de garantie, dont une fraction est restituée à l'extinction du prêt si aucun incident n'est survenu. C'est cette restitution partielle qui la rend généralement moins coûteuse que l'hypothèque, à condition d'aller au terme du crédit ou presque.
Si vous revendez dans les premières années, l'hypothèque impose une mainlevée, acte notarié payant. La caution ne connaît pas ce frais. Un projet dont l'horizon est inférieur à sept ou huit ans plaide nettement pour la caution.
Ce qui se négocie, ce qui ne se négocie pas
Répartir les postes selon leur marge de manœuvre évite de perdre du temps sur les mauvais combats.
Intouchable : les droits de mutation
Ce sont des impôts. Ni le notaire ni la banque n'y peuvent rien. Seule la nature du bien — neuf ou ancien — et votre qualité de primo-accédant les font varier.
Marginal : les émoluments
Tarifés nationalement. Une remise est possible au-delà d'un certain montant de transaction, à la main du notaire, et elle reste modeste rapportée au total.
Très négociable : les frais bancaires
Frais de dossier, garantie, assurance emprunteur. Ce sont les postes où la mise en concurrence rapporte le plus, et où l'assurance pèse le plus lourd sur la durée.
Négociable : les honoraires d'agence
À 5 % d'un bien à 250 000 €, ils représentent 12 500 €. Leur montant et leur charge — vendeur ou acquéreur — se discutent, et modifient l'assiette des droits de mutation quand ils sont à la charge de l'acquéreur.
Déduire la valeur du mobilier de l'assiette des droits de mutation. Cuisine équipée, meubles restant dans le bien : chaque tranche de 1 000 € de mobilier justifiée fait économiser environ 63 € de droits. L'inventaire doit être détaillé et les valeurs justifiables — c'est une déduction, pas une astuce.
Ce que la banque accepte de financer
La règle implicite du marché veut que le crédit finance le bien, et l'apport les frais. Elle n'est écrite nulle part, mais elle structure la plupart des plans de financement.
Un financement à 110 % — bien et frais compris — existe, mais il reste réservé aux profils jugés solides : revenus élevés, épargne conservée par ailleurs, investissement locatif. Il se paie par un taux moins favorable, l'apport étant l'un des critères qui segmentent le marché.
Sur un bien à 250 000 € dans l'ancien, prévoyez environ 19 000 € de frais d'acquisition, 2 400 € de garantie et 1 000 € de frais de dossier, soit près de 22 400 € avant tout apport sur le prix lui-même. C'est ce montant, et non un pourcentage abstrait, qui conditionne l'accord.
Une précision utile : l'apport n'entre jamais dans le calcul du taux d'endettement. Il ne fait pas baisser le plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Il agit sur le capital emprunté et sur le taux consenti, ce qui suffit à en faire un levier décisif.
Les frais qui commencent après l'achat
Le tableau s'arrête à la signature. Le coût de possession, lui, démarre le lendemain.
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. Son montant varie fortement d'une commune à l'autre : demandez au vendeur son dernier avis d'imposition.
Les charges de copropriété découlent du budget prévisionnel voté chaque année, auquel s'ajoutent les appels de fonds exceptionnels. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale révèlent ce qui se prépare.
Le fonds de travaux est obligatoire pour toute copropriété à usage d'habitation, dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsqu'il en existe un.
Additionnez la mensualité de crédit, la taxe foncière mensualisée, les charges et une provision d'entretien. C'est ce total qu'il faut comparer à votre loyer actuel, pas la seule mensualité — et c'est aussi ce que la banque regarde quand elle évalue votre saut de charges.
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Questions fréquentes
Combien coûtent les frais d'un achat immobilier ?
Quel est le taux des droits de mutation en 2026 ?
Que contiennent réellement les frais de notaire ?
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
Les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?
Faut-il choisir la caution ou l'hypothèque ?
Peut-on faire financer les frais par le crédit ?
Comment réduire les droits de mutation ?
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décisions n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023
- Observatoire Crédit Logement/CSA — taux moyens par durée et par quartile, juin et août 2026
- economie.gouv.fr — assurance emprunteur, questionnaire de santé
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire, barème des émoluments et taux de publicité foncière
- collectivites-locales.gouv.fr — droits de mutation, relèvement autorisé par la loi de finances pour 2025
- service-public.gouv.fr — fonds de travaux en copropriété, article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965