Par Gautier
Barèmes 2026
Combien peut-on emprunter avec 2 500 €, 3 000 € et 3 500 € de salaire ?
À 2 500, 3 000 ou 3 500 € nets par mois, la règle des 35 % fixe la mensualité avant toute négociation : 875, 1 050 ou 1 225 €. Mais à ces niveaux de revenus, ce n'est pas le taux d'endettement qui décide — c'est ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée.
La capacité d'un salaire de 3 000 €
Sur 20 ans à 3,25 %, assurance de 0,30 % comprise. Avec un taux négocié à 2,50 %, la même mensualité finance 192 900 €.
Trois salaires, trois mensualités
Le point de départ ne se discute pas. La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
| Revenu net mensuel | Mensualité maximale | Reste à vivre |
|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | 1 625 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 1 950 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 2 275 € |
Ces mensualités valent pour un emprunteur sans autre crédit. Toute échéance en cours — auto, consommation, renouvelable — s'en déduit directement.
À 3 000 € de revenus, un crédit auto de 250 € par mois ampute la capacité d'emprunt d'environ 43 000 € sur vingt ans. Solder un crédit court avant de déposer un dossier immobilier est souvent l'arbitrage le plus rentable, même si cela retarde le projet de quelques mois.
Le tableau complet, par durée et par taux
Chaque case donne le capital que la mensualité finance, dans deux hypothèses de taux — un taux négocié à 2,50 % et un taux courant à 3,25 %, assurance de 0,30 % comprise dans les deux cas.
| Durée | 2 500 € nets/mois Mensualité max : 875 € |
3 000 € nets/mois Mensualité max : 1 050 € |
3 500 € nets/mois Mensualité max : 1 225 € |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| à 2,50 % | à 3,25 % | à 2,50 % | à 3,25 % | à 2,50 % | à 3,25 % | |
| 15 ans | 128 500 € | 122 000 € | 154 200 € | 146 400 € | 179 900 € | 170 800 € |
| 20 ans | 160 700 € | 150 200 € | 192 900 € | 180 200 € | 225 000 € | 210 300 € |
| 25 ans | 188 600 € | 173 800 € | 226 300 € | 208 600 € | 264 000 € | 243 400 € |
Hypothèses : taux d'endettement max 35 % (règle HCSF), assurance emprunteur 0,30 %/an incluse dans le calcul. Montants arrondis à la centaine d'euros. Ces chiffres sont des estimations indicatives — les conditions réelles dépendent du profil emprunteur, du reste à vivre et des critères propres à chaque établissement bancaire.
La vraie contrainte à ces revenus
C'est le point que les tableaux de capacité passent sous silence. Les 35 % sont un plafond réglementaire, pas un feu vert. À 2 500 € de revenus, une mensualité de 875 € laisse 1 625 € pour vivre — et il faut encore y loger la taxe foncière, les charges de copropriété, l'énergie, l'assurance habitation et l'entretien.
Aucun texte ne fixe de reste à vivre minimum. Chaque banque applique son propre barème, généralement exprimé par adulte et par enfant, parfois complété par un pourcentage plancher des revenus. C'est la raison pour laquelle deux établissements rendent des réponses opposées sur un dossier identique.
Sur ces niveaux de revenus, la composition du foyer pèse autant que le montant du salaire. Un célibataire à 2 500 € et un couple avec deux enfants à 2 500 € cumulés ont la même capacité théorique, et des dossiers radicalement différents aux yeux du prêteur.
Le corollaire est pratique : viser 30 % d'endettement plutôt que 35 % fait perdre environ un septième du capital, mais transforme souvent un dossier limite en dossier accepté, et laisse une marge quand une dépense imprévue survient.
Ce que valent 75 centimes de taux
L'écart entre les deux colonnes du tableau n'est pas anodin. Sur vingt ans, passer de 3,25 % à 2,50 % ajoute du capital sans changer un euro de mensualité.
| Revenu | Capital à 3,25 % | Capital à 2,50 % | Gain |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 150 200 € | 160 700 € | +10 500 € |
| 3 000 € | 180 200 € | 192 900 € | +12 700 € |
| 3 500 € | 210 300 € | 225 000 € | +14 700 € |
Un taux à 2,50 % reste toutefois une hypothèse basse au regard du marché. L'Observatoire Crédit Logement/CSA relevait en juin 2026 une moyenne de 3,22 % sur vingt ans, avec 2,84 % pour le quartile le mieux doté en apport et 3,60 % pour le moins bien doté. En août 2026, la moyenne toutes durées confondues s'établissait à 3,31 %.
Le taux nominal se négocie mal quand l'apport est faible. L'assurance, elle, se change à tout moment depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, et le questionnaire de santé disparaît quand la part assurée par emprunteur ne dépasse pas 200 000 € et que le remboursement s'achève avant le 60e anniversaire — ce qui couvre l'essentiel des dossiers de cette page.
Ce que l'allongement coûte
Allonger la durée est le réflexe naturel quand le capital manque. Sur un salaire de 3 000 € à 3,25 %, l'arithmétique est nette.
| Durée | Capital | Total versé | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 146 400 € | 189 000 € | 42 600 € |
| 20 ans | 180 200 € | 252 000 € | 71 800 € |
| 25 ans | 208 600 € | 315 000 € | 106 400 € |
Passer de quinze à vingt-cinq ans ajoute 62 200 € de capital, soit 42,5 % de pouvoir d'achat, mais alourdit le coût du crédit de 63 800 €. Chaque euro gagné se paie à peu près un euro d'intérêts. Le HCSF plafonne par ailleurs la durée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement de deux ans au maximum.
Du capital au prix du bien
Le capital emprunté n'est pas le prix du bien. Avec 10 % d'apport et 8 % de frais d'acquisition, voici ce que financent réellement ces trois salaires sur vingt ans à 3,25 %.
| Revenu | Capital emprunté | Prix du bien accessible |
|---|---|---|
| 2 500 € | 150 200 € | 154 527 € |
| 3 000 € | 180 200 € | 185 391 € |
| 3 500 € | 210 300 € | 216 358 € |
Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix dans les départements ayant utilisé le relèvement autorisé par la loi de finances pour 2025, contre 5,81 % ailleurs — et 5,81 % pour les primo-accédants, exonérés de ce relèvement. Dans le neuf, ils tombent à 0,71 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Le calculateur de frais de notaire chiffre votre département.
Les leviers propres aux primo-accédants
À ces niveaux de revenus, la plupart des acheteurs sont primo-accédants. Trois dispositifs peuvent élargir le plan de financement sans toucher au taux d'endettement.
Le prêt à taux zéro
Il finance une fraction de l'opération sans intérêts, sous conditions de ressources, de zone et de nature du bien. Sa mensualité entre dans les 35 %, mais son coût nul allège l'ensemble. Le simulateur PTZ chiffre votre éligibilité.
L'exonération primo-accédant
Les primo-accédants échappent au relèvement des droits de mutation : 5,81 % au lieu de 6,32 %. Sur un bien à 185 000 €, cela représente près de 950 € économisés.
Les prêts complémentaires
Prêt Action Logement, prêts des caisses de retraite complémentaire, aides des collectivités : leurs conditions varient, mais ils servent souvent d'apport de substitution.
La donation familiale
Un apport reçu ne change pas le plafond des 35 %, mais il réduit le capital emprunté et améliore le taux consenti — les deux effets se cumulent.
Ce que le tableau ne dit pas
Il répond à une question — quel capital cette mensualité finance-t-elle ? — et pas aux autres.
La nature des revenus. Primes, heures supplémentaires, variable et revenus locatifs ne sont pas retenus à 100 %. Un CDI hors période d'essai reste la référence.
Le saut de charges. L'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. La banque veut le voir absorbé dans vos relevés des derniers mois.
L'assurance réelle. Le tableau retient 0,30 % intégré au taux, ce qui la fait décroître avec le capital restant dû. La plupart des contrats bancaires la calculent sur le capital initial, à prime constante : comptez une quinzaine d'euros de plus par mois sur ces montants.
La décision n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 autorise les banques à dépasser les 35 % pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % pour une résidence principale et au moins 30 % de cette part pour des primo-accédants. Cette part réservée aux primo-accédants joue précisément en faveur des dossiers de cette page — mais elle s'épuise au fil du trimestre.
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Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec 3 000 € par mois ?
Combien peut-on emprunter avec 2 500 € par mois ?
Combien peut-on emprunter avec 3 500 € par mois ?
Quel bien peut-on acheter avec 3 000 € de salaire ?
Le reste à vivre peut-il faire refuser un dossier à 35 % ?
Un crédit auto réduit-il ma capacité d'emprunt ?
Faut-il emprunter sur 25 ans pour maximiser son capital ?
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décisions n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023
- Observatoire Crédit Logement/CSA — taux moyens par durée et par quartile, juin et août 2026
- economie.gouv.fr — assurance emprunteur, questionnaire de santé
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire