Par Gautier
Barèmes 2026
Capacité d'emprunt avec 3 000 € de salaire : combien pouvez-vous emprunter ?
Sur le papier, le calcul est simple : 3 000 € nets, c'est 1 050 € de mensualité et environ 173 000 € sur 20 ans aux taux d'octobre 2026. Mais ce « 3 000 € » n'a pas la même valeur pour la banque selon qu'il contient des primes, que vous soyez en CDI ou en CDD, seul ou avec deux enfants. Ce guide part de ce que le prêteur retient réellement.
La capacité d'un salaire de 3 000 € sur 20 ans
Mensualité de 1 050 €, taux moyen de 3,54 % (Crédit Logement/CSA, octobre 2026), assurance de 0,30 % comprise. Sur 25 ans : 198 300 €.
Le calcul de base : 1 050 € par mois
La décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Avec 3 000 € nets, la mensualité totale ne peut pas dépasser 1 050 €.
| Durée | Taux moyen | Capital | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 143 600 € | 38 900 € |
| 20 ans | 3,54 % | 173 000 € | 68 600 € |
| 25 ans | 3,57 % | 198 300 € | 101 800 € |
Taux moyens hors assurance de l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026. Assurance de 0,30 % par an du capital emprunté, incluse dans la mensualité de 1 050 €. Montants arrondis à la centaine d'euros.
À 198 300 € sur 25 ans, vous approchez un seuil qui compte : au-delà de 200 000 € assurés par emprunteur, la loi Lemoine ne dispense plus du questionnaire de santé. Si vous empruntez seul et que votre santé vous fait craindre une surprime, rester juste en dessous peut valoir le coup.
Les revenus que la banque retient
Le premier écart entre votre calcul et celui du banquier tient à la base. Le plafond de 35 % s'applique aux revenus nets avant impôt : le prélèvement à la source n'entre pas en déduction. Ensuite, chaque élément de rémunération est examiné selon sa stabilité.
| Élément de revenu | Traitement habituel |
|---|---|
| Salaire de base en CDI | Retenu en totalité, hors période d'essai |
| 13e mois contractuel | Intégré au revenu mensuel moyen |
| Primes variables, heures supplémentaires | Moyenne sur deux ou trois ans, ou écartées si irrégulières |
| Revenus locatifs | Retenus après une décote pour vacance et charges |
| Allocations familiales, aides au logement | Souvent écartées ou retenues partiellement |
Ces pratiques varient d'une banque à l'autre ; c'est précisément ce qui rend utile la mise en concurrence. L'effet sur la capacité est immédiat, parce qu'un euro de revenu retenu en plus vaut 35 centimes de mensualité :
| Revenu retenu | Mensualité maximale | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 800 € (une prime écartée) | 980 € | 161 400 € | 185 100 € |
| 3 000 € (salaire seul) | 1 050 € | 173 000 € | 198 300 € |
| 3 250 € (13e mois lissé) | 1 138 € | 187 400 € | 214 900 € |
| 3 500 € (avec primes régulières) | 1 225 € | 201 800 € | 231 400 € |
Un salaire de 3 000 € sur douze mois avec un 13e mois contractuel représente 39 000 € par an, soit 3 250 € par mois lissés. Pour une banque qui l'intègre, la capacité sur 20 ans grimpe de 14 400 €. Présentez toujours vos trois derniers bulletins de décembre et votre avis d'imposition pour qu'il soit pris en compte.
CDI, CDD, fonctionnaire, indépendant
À revenu égal, la nature du contrat change la façon dont la banque lit le dossier. Les règles du HCSF sont les mêmes pour tous ; ce qui varie, c'est le revenu que le prêteur juge durable.
- CDI hors période d'essai : le cas de référence. Votre salaire est retenu tel quel.
- Fonctionnaire titulaire : perçu comme le profil le plus stable. Les primes indemnitaires régulières sont souvent prises en compte.
- CDD ou intérim : les banques demandent généralement un historique de deux à trois ans dans le même secteur et retiennent un revenu moyen sur la période.
- Indépendant ou chef d'entreprise : le revenu retenu est la moyenne des deux ou trois derniers exercices, ce qui pénalise une activité en forte croissance.
Si votre revenu de 3 000 € vient d'une augmentation récente ou d'un passage à son compte, votre capacité réelle aux yeux de la banque est celle de votre revenu moyen, pas de votre dernier bulletin. Notre calculateur de capacité d'emprunt permet de tester les deux hypothèses.
Seul, en couple ou avec enfants
Le plafond de 35 % ne tient pas compte de la taille du foyer. Le reste à vivre, si : avec une mensualité de 1 050 €, il reste 1 950 € par mois, quel que soit le nombre de personnes à faire vivre.
| Foyer | Reste à vivre | Lecture habituelle du dossier |
|---|---|---|
| Personne seule | 1 950 € | Confortable |
| Couple, un seul revenu | 1 950 € pour deux adultes | Correct, à justifier |
| Couple, un revenu, deux enfants | 1 950 € pour quatre | Souvent jugé juste |
Aucun texte ne fixe de minimum, et chaque banque applique son propre barème par adulte et par enfant. Avec des enfants à charge, il est fréquent qu'un prêteur limite la mensualité sous les 35 %, ou demande un apport plus élevé pour compenser. Si votre conjoint a des revenus, même modestes, emprunter à deux change complètement le calcul : voyez la capacité d'emprunt en couple.
Ce que change l'apport
L'apport ne modifie pas la capacité d'emprunt, qui dépend de la mensualité. Il augmente le budget total, et il finance en priorité les frais d'acquisition : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
| Apport | Prix dans l'ancien (frais de 8 %) | Prix dans le neuf (frais de 2,5 %) |
|---|---|---|
| Aucun | 160 200 € | 168 800 € |
| 20 000 € | 178 700 € | 188 300 € |
| 40 000 € | 197 200 € | 207 800 € |
Calculs pour un prêt de 173 000 € sur 20 ans. Au-delà du budget, l'apport améliore le taux proposé : l'Observatoire Crédit Logement/CSA observe régulièrement des taux plus bas pour les emprunteurs les mieux dotés en apport. Pour aller plus loin, lisez capacité d'emprunt avec apport.
Comparer avec 2 500 et 3 500 €
Vous êtes entre deux niveaux de revenus, ou vous hésitez sur la durée et le taux à viser ? Notre guide combien emprunter avec 2 500, 3 000 et 3 500 € de salaire compare les trois niveaux côte à côte, avec l'effet d'une négociation de taux et de l'allongement de la durée. Pour un revenu plus élevé, voyez la capacité avec 4 000 € de salaire.
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Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec 3 000 € nets par mois ?
La banque retient-elle le salaire avant ou après impôt ?
Les primes et le 13e mois comptent-ils dans le calcul ?
Peut-on emprunter pendant une période d'essai ?
Avec 3 000 € et deux enfants, peut-on emprunter autant ?
Quel bien peut-on acheter avec 3 000 € et 20 000 € d'apport ?
Sources consultées
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance et coût des sûretés)
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire