Par Gautier
Barèmes 2026
Capacité d'emprunt avec 4 000 € de salaire : combien pouvez-vous emprunter ?
À 4 000 € nets, la règle des 35 % autorise 1 400 € de mensualité, soit environ 230 600 € sur 20 ans aux taux d'octobre 2026. À ce niveau, la question n'est plus seulement « combien », mais « à quel prix » : vous franchissez le seuil de 200 000 € au-delà duquel le questionnaire de santé redevient obligatoire, et chaque dixième de point de taux ou d'assurance se chiffre en milliers d'euros.
La capacité d'un salaire de 4 000 € sur 20 ans
Mensualité de 1 400 €, taux moyen de 3,54 % (Crédit Logement/CSA, octobre 2026), assurance de 0,30 % comprise. Sur 25 ans : 264 500 €.
1 400 € par mois, trois durées
La décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Avec 4 000 € nets, la mensualité totale ne peut pas dépasser 1 400 €.
| Durée | Taux moyen | Capital | Coût des intérêts | Coût de l'assurance |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 191 500 € | 51 900 € | 8 600 € |
| 20 ans | 3,54 % | 230 600 € | 91 500 € | 13 800 € |
| 25 ans | 3,57 % | 264 500 € | 135 700 € | 19 800 € |
Taux moyens hors assurance de l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026. Assurance de 0,30 % par an du capital emprunté, incluse dans la mensualité de 1 400 €. Montants arrondis à la centaine d'euros.
Avec 2 600 € de reste à vivre, le dossier est rarement bloqué par ce critère pour une personne seule ou un couple sans enfant. La marge de dérogation prévue par le HCSF, limitée à 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, peut en outre permettre de dépasser les 35 % sur un dossier solide.
Le seuil des 200 000 € de la loi Lemoine
La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, interdit à l'assureur de demander un questionnaire de santé à deux conditions : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, sur l'ensemble de ses prêts immobiliers en cours, et le prêt est remboursé avant son 60e anniversaire. Seuls les crédits immobiliers sont pris en compte dans ce seuil, pas les crédits à la consommation.
| Durée | Capital | Questionnaire de santé si vous empruntez seul |
|---|---|---|
| 15 ans | 191 500 € | Non |
| 20 ans | 230 600 € | Oui |
| 25 ans | 264 500 € | Oui |
Pour un emprunteur en bonne santé, le questionnaire ne change pas grand-chose. Pour quelqu'un qui suit un traitement ou a des antécédents médicaux, il peut entraîner une surprime ou une exclusion de garantie, qui renchérit le crédit et peut même réduire la capacité, puisque l'assurance entre dans les 35 %.
Trois options existent. Limiter le capital assuré à 200 000 €, par exemple sur 15 ans ou en mobilisant davantage d'apport. Emprunter à deux en répartissant la quotité, pour que chacun reste sous le seuil. Ou s'appuyer sur la convention AERAS, qui encadre l'accès à l'assurance en cas de risque aggravé de santé. Notre guide assurance de prêt et santé détaille chaque cas.
Ce que vaut une négociation de taux
Les taux d'octobre 2026 sont des moyennes : un dossier solide obtient mieux, un dossier fragile moins bien. À 4 000 € de revenus, chaque fraction de point se traduit par plusieurs milliers d'euros.
| Taux sur 20 ans | Capital à 1 400 €/mois | Gain de capacité |
|---|---|---|
| 3,54 % (moyenne) | 230 600 € | — |
| 3,34 % | 234 600 € | +4 000 € |
| 3,24 % | 236 600 € | +6 000 € |
| 3,04 % | 240 700 € | +10 100 € |
La même baisse peut aussi servir à payer moins plutôt qu'à emprunter plus. Sur un capital de 230 600 € sur 20 ans, passer de 3,54 % à 3,24 % fait baisser la mensualité de 1 342 à 1 307 € hors assurance, et le coût total des intérêts de 91 500 à 83 000 €, soit 8 500 € d'économie. Le simulateur de prêt immobilier affiche le tableau d'amortissement complet pour comparer deux offres.
L'assurance déléguée, levier sous-estimé
On négocie le taux pendant des semaines et on accepte l'assurance de la banque en cinq minutes. C'est pourtant souvent elle qui offre l'économie la plus nette, surtout pour un emprunteur jeune et non-fumeur.
| Taux d'assurance | Capital sur 20 ans | Coût de l'assurance sur 200 000 €, 20 ans |
|---|---|---|
| 0,30 % | 230 600 € | 12 000 € |
| 0,15 % | 235 500 € | 6 000 € |
| 0,10 % | 237 100 € | 4 000 € |
Passer de 0,30 % à 0,10 % ajoute 6 500 € de capacité sur 20 ans, ou fait économiser 8 000 € sur un prêt de 200 000 €. La loi Lagarde permet de choisir un autre contrat que celui de la banque dès l'offre, à garanties équivalentes ; la loi Lemoine permet d'en changer à tout moment ensuite. Le simulateur de changement d'assurance emprunteur chiffre l'économie sur votre prêt.
20 ou 25 ans : le vrai arbitrage
Passer de 20 à 25 ans ajoute 33 900 € de capital (de 230 600 à 264 500 €), mais 44 200 € d'intérêts (de 91 500 à 135 700 €), sans compter 6 000 € d'assurance supplémentaire. Chaque euro de capital gagné coûte donc plus d'un euro d'intérêts.
Si le bien que vous visez se finance sur 20 ans, cette durée est presque toujours préférable. Les 25 ans ont du sens quand ils font la différence entre deux biens, ou quand vous prévoyez des remboursements anticipés : les pénalités étant plafonnées, emprunter long puis rembourser plus vite reste possible.
Du capital au prix du bien
Les frais d'acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se financent en principe avec l'apport.
| Apport | Prix dans l'ancien (frais de 8 %) | Prix dans le neuf (frais de 2,5 %) |
|---|---|---|
| Aucun | 213 600 € | 225 000 € |
| 30 000 € | 241 300 € | 254 300 € |
| 50 000 € | 259 800 € | 273 800 € |
Calculs pour un prêt de 230 600 € sur 20 ans. Un apport de 30 000 € couvre les frais d'un bien ancien d'environ 241 000 € et laisse une marge. Le calculateur de frais de notaire donne le montant exact selon votre département.
Thomas, 34 ans, 4 000 € nets en CDI, vise un appartement ancien à 240 000 € avec 30 000 € d'apport. Il lui faut emprunter environ 229 000 € une fois les frais payés. Sur 20 ans à la moyenne de 3,54 %, c'est dans sa capacité. En négociant 3,24 % et une assurance à 0,15 %, sa mensualité baisse d'environ 64 € par mois, soit plus de 15 000 € sur la durée du prêt.
Les clauses à négocier avant de signer
Au-delà du taux, trois clauses pèsent sur un prêt de plus de 200 000 € :
- Les indemnités de remboursement anticipé : la loi les plafonne à six mois d'intérêts sur le capital remboursé et à 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de vente du logement liée à une mutation professionnelle, à la cessation forcée de l'activité ou au décès, pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 1999. Leur suppression totale se négocie.
- La modularité des échéances : pouvoir augmenter ou baisser la mensualité de 10 à 30 % selon les contrats donne de la souplesse en cas de hausse ou de baisse de revenus.
- La transférabilité : certaines banques permettent de transférer le prêt sur un nouveau bien en cas de revente, ce qui protège un taux obtenu dans de bonnes conditions.
Pour la vue d'ensemble, notre guide calculer sa capacité d'emprunt reprend la méthode pas à pas.
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Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec 4 000 € nets par mois ?
Faut-il un questionnaire de santé pour emprunter avec 4 000 € de salaire ?
Que rapporte une baisse de taux de 0,30 point ?
Changer d'assurance emprunteur augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans avec 4 000 € ?
Quel bien peut-on acheter avec 4 000 € et 30 000 € d'apport ?
Les indemnités de remboursement anticipé sont-elles plafonnées ?
Sources consultées
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance et coût des sûretés)
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — assurance emprunteur, questionnaire de santé
- economie.gouv.fr — rembourser son crédit immobilier avant le terme
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire