Par Gautier
Barèmes 2026
Capacité d'emprunt avec 5 000 € de salaire : combien pouvez-vous emprunter ?
À 5 000 € nets, la règle des 35 % autorise 1 750 € de mensualité, soit environ 288 300 € sur 20 ans aux taux d'octobre 2026. À ce niveau, ce n'est plus le reste à vivre qui limite le projet. Ce sont trois seuils qu'on découvre souvent trop tard : celui du questionnaire de santé, celui du PTZ, et le montant d'apport qu'attend la banque.
La capacité d'un salaire de 5 000 € sur 20 ans
Mensualité de 1 750 €, taux moyen de 3,54 % (Crédit Logement/CSA, octobre 2026), assurance de 0,30 % comprise. Sur 25 ans : 330 600 €.
1 750 € par mois, trois durées
La décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Avec 5 000 € nets, la mensualité totale ne peut pas dépasser 1 750 €.
| Durée | Taux moyen | Capital | Coût des intérêts | Coût de l'assurance |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 239 400 € | 64 900 € | 10 800 € |
| 20 ans | 3,54 % | 288 300 € | 114 400 € | 17 300 € |
| 25 ans | 3,57 % | 330 600 € | 169 600 € | 24 800 € |
Taux moyens hors assurance de l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026. Assurance de 0,30 % par an du capital emprunté, incluse dans la mensualité de 1 750 €. Montants arrondis à la centaine d'euros.
Avec 3 250 € de reste à vivre, ce critère bloque rarement un dossier sans enfants. La marge de dérogation prévue par le HCSF, limitée à 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, peut aussi permettre de dépasser les 35 % sur un dossier solide.
Au-dessus de 200 000 € : le questionnaire de santé
La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, interdit le questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, sur l'ensemble de ses prêts immobiliers en cours, et que le prêt est remboursé avant son 60e anniversaire. À 5 000 € de revenus, votre capacité dépasse ce seuil sur toutes les durées, y compris sur 15 ans.
| Prêt de 200 000 € | Mensualité, assurance comprise | Part des revenus |
|---|---|---|
| Sur 15 ans à 3,32 % | 1 462 € | 29,2 % |
| Sur 20 ans à 3,54 % | 1 214 € | 24,3 % |
| Sur 25 ans à 3,57 % | 1 059 € | 21,2 % |
Pour un emprunteur en bonne santé, le questionnaire ne change pas grand-chose. Pour quelqu'un qui suit un traitement ou a des antécédents, il peut entraîner une surprime ou une exclusion qui renchérit le crédit. Deux options permettent alors de rester sous le seuil : limiter le prêt à 200 000 € en mobilisant davantage d'apport, ou emprunter à deux en répartissant la quotité. La convention AERAS encadre par ailleurs l'accès à l'assurance en cas de risque aggravé de santé ; voyez assurance de prêt et santé.
Le PTZ, généralement hors de portée
Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants sous plafond de ressources. Pour une personne seule, ce plafond de revenu fiscal de référence va de 28 500 € en zone C à 49 000 € en zone A ou A bis, pour les offres émises depuis avril 2025. Le revenu retenu est le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence de l'année N-2, ou le coût total de l'opération divisé par 9.
Un salaire net de 5 000 € par mois sur une année complète conduit en général à un revenu fiscal de référence supérieur à 49 000 €. Seul, vous êtes donc le plus souvent hors des plafonds. Le calcul change pour un foyer de plusieurs personnes, dont les plafonds sont plus élevés : vérifiez votre situation avec le simulateur PTZ.
Apport et prix du bien
Les frais d'acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se financent en principe avec l'apport.
| Apport | Prix dans l'ancien (frais de 8 %) | Prix dans le neuf (frais de 2,5 %) |
|---|---|---|
| Aucun | 266 900 € | 281 300 € |
| 30 000 € | 294 700 € | 310 500 € |
| 60 000 € | 322 500 € | 339 800 € |
Calculs pour un prêt de 288 300 € sur 20 ans. Sans apport, le projet est plus difficile à faire accepter : les frais d'acquisition, environ 21 400 € sur un bien ancien de 267 000 €, seraient alors financés par le prêt. Pour chiffrer les frais de votre achat, utilisez le calculateur de frais de notaire.
Ce que valent taux et assurance
À ce niveau de capital, chaque dixième de point se chiffre en milliers d'euros. Sur 20 ans, avec une mensualité de 1 750 € :
| Levier | Capacité sur 20 ans | Gain |
|---|---|---|
| Situation de départ (3,54 %, assurance 0,30 %) | 288 300 € | — |
| Taux négocié à 3,24 % | 295 800 € | +7 500 € |
| Assurance déléguée à 0,10 % | 296 400 € | +8 100 € |
La même baisse de taux peut servir à payer moins : sur 288 300 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,54 % à 3,24 % fait baisser la mensualité de 1 678 à 1 634 € hors assurance, et le coût des intérêts de 114 400 à 103 800 €. La loi Lagarde permet de choisir son assurance dès l'offre, à garanties équivalentes, et la loi Lemoine d'en changer à tout moment. Le simulateur de changement d'assurance emprunteur chiffre l'économie.
20 ou 25 ans
Passer de 20 à 25 ans ajoute 42 300 € de capital, mais 55 200 € d'intérêts. Chaque euro de capital supplémentaire coûte donc plus d'un euro. À 5 000 € de revenus, l'allongement se justifie surtout pour atteindre un bien précis, ou pour garder une mensualité plus confortable en prévoyant des remboursements anticipés, dont les indemnités sont plafonnées à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû.
Seul ou à deux
Ce guide raisonne pour une personne seule. Si 5 000 € est le revenu d'un couple, le calcul de capacité est identique, mais deux choses changent : le seuil de 200 000 € s'apprécie par emprunteur, selon la quotité de chacun, et les plafonds du PTZ sont plus élevés pour un foyer de deux personnes. Voyez la capacité d'emprunt en couple. Pour d'autres niveaux de revenus, consultez les guides 4 000 € et 6 000 € par mois.
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Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec 5 000 € nets par mois ?
Faut-il un questionnaire de santé pour emprunter avec 5 000 € de salaire ?
Peut-on avoir un PTZ avec 5 000 € de salaire ?
Quel prix de bien avec 5 000 € de salaire et 30 000 € d'apport ?
Emprunter 200 000 € pour éviter le questionnaire de santé, est-ce possible ?
Que rapporte une négociation de 0,30 point sur 20 ans ?
Faut-il emprunter sur 20 ou 25 ans avec 5 000 € ?
Sources consultées
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance et coût des sûretés)
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- Service-public.fr — prêt à taux zéro (PTZ)
- economie.gouv.fr — rembourser son crédit immobilier avant le terme
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire