Par Gautier
Barèmes 2026
Quel salaire pour emprunter 300 000 € ? Simulation et calcul complet
Pour emprunter 300 000 € sur vingt ans, il faut environ 5 210 € nets par mois seul, ou 2 610 € chacun à deux, aux taux moyens d'octobre 2026. À ce montant, une autre question se pose : même à deux, l'assurance peut faire repasser par un questionnaire de santé si chacun est assuré à 100 %.
Le salaire net mensuel minimum, seul
Pour 300 000 € sur 20 ans au taux moyen de 3,54 % (Observatoire Crédit Logement/CSA, octobre 2026), assurance de 0,30 % du capital comprise, sans autre crédit en cours.
🧮 Le calcul, en une ligne
La banque calcule d'abord la mensualité du crédit demandé, assurance comprise, puis vérifie qu'elle ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets avant impôt. Le salaire minimum s'en déduit directement.
La mensualité totale inclut l'assurance emprunteur et les autres crédits en cours.
300 000 € sur 20 ans à 3,54 % : la mensualité de crédit atteint 1 746,05 €. L'assurance de 0,30 % du capital ajoute 75 € par mois, soit 1 821,05 € au total. Divisée par 0,35, elle réclame 5 203,01 € de revenus nets, arrondis à 5 210 €.
Calculez le salaire nécessaire
Réglé par défaut sur 300 000 € sur 20 ans au taux moyen d'octobre 2026. Modifiez chaque valeur selon votre projet.
Calcul indicatif : taux d'effort de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise (décision du HCSF), assurance calculée sur le capital initial. Le salaire est arrondi à la dizaine d'euros supérieure. La banque apprécie aussi votre reste à vivre, votre épargne et la stabilité de vos revenus.
📊 L'effet de la durée
Allonger la durée abaisse la mensualité, donc le salaire exigé. Sur le marché réel, le taux augmente aussi avec la durée : le tableau retient les moyennes d'octobre 2026 pour chaque durée.
| Durée | Taux moyen | Mensualité totale | Salaire seul | Chacun, à deux | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 2 193,23 € | 6 270 € | 3 140 € | 81 281 € |
| 20 ans | 3,54 % | 1 821,05 € | 5 210 € | 2 610 € | 119 052 € |
| 25 ans | 3,57 % | 1 588,16 € | 4 540 € | 2 270 € | 153 947 € |
Taux moyens hors assurance de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, octobre 2026. Assurance de 0,30 % par an du capital, soit 75 € par mois, comprise dans la mensualité. Salaires arrondis à la dizaine d'euros supérieure ; à deux, revenus égaux et assurance de 50 % chacun.
Passer de 20 à 25 ans abaisse le salaire nécessaire de 670 € par mois, mais ajoute 34 895 € d'intérêts. La durée est un moyen d'entrer dans les 35 %, pas un objectif : un remboursement anticipé reste possible ensuite.
🛡️ Le seuil Lemoine à 300 000 €
La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, supprime le questionnaire de santé à deux conditions cumulatives : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, et le prêt s'achève avant le 60e anniversaire de l'assuré.
À 300 000 €, le seuil se joue sur la quotité, c'est-à-dire la part du capital couverte sur chaque tête.
| Configuration | Part assurée par emprunteur | Questionnaire de santé |
|---|---|---|
| Seul, 100 % | 300 000 € | Oui |
| À deux, 100 % chacun | 300 000 € chacun | Oui, pour les deux |
| À deux, 60 % chacun | 180 000 € chacun | Non, si fin avant 60 ans |
| À deux, 50 % chacun | 150 000 € chacun | Non, si fin avant 60 ans |
Rester sous les 200 000 € par tête suppose une quotité inférieure à deux tiers pour chacun. La couverture baisse d'autant : si l'un des deux disparaît, l'assurance ne rembourse que sa part. Le guide quotité d'assurance en couple aide à choisir.
Le droit à l'oubli reste acquis dans tous les cas : cinq ans après la fin du protocole thérapeutique d'un cancer ou d'une hépatite C, sans rechute, la pathologie n'a plus à être déclarée.
📐 Ce que le HCSF impose
| Critère | Plafond | Précision |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 35 % | Assurance emprunteur comprise |
| Durée du crédit | 25 ans | 27 ans avec différé d'amortissement de 2 ans |
| Marge de dérogation | 20 % de la production trimestrielle | Au moins 70 % pour des résidences principales, dont au moins 30 % pour des primo-accédants |
Ces règles viennent de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Elles fixent la limite de 25 ans retenue par le simulateur.
👥 À deux : revenus et quotités
À deux, la banque additionne les revenus du foyer. La répartition entre les deux salaires n'entre pas dans le calcul des 35 % : 3 000 € et 2 210 €, ou 2 610 € chacun, donnent le même résultat. Elle compte en revanche pour l'assurance, qui couvre chaque tête selon la quotité choisie.
Le coût le plus bas
L'assurance couvre 100 % du capital au total. Chacun est assuré pour 150 000 €, sous le seuil Lemoine.
La protection maximale
Le prêt est remboursé en totalité si l'un des deux disparaît. L'assurance coûte deux fois plus, et chacun est assuré pour 300 000 €.
Avec 100 % sur chaque tête et le même taux d'assurance, la mensualité passe de 1 821,05 € à 1 896,05 € sur 20 ans, et le revenu nécessaire du foyer de 5 210 € à 5 420 €.
💶 Ce que change l'apport
L'apport n'entre pas dans le calcul des 35 %. Il agit sur le capital : chaque euro apporté est un euro de moins à emprunter. Avec 30 000 € d'apport, vous empruntez 270 000 € au lieu de 300 000 €.
| Sur 20 ans à 3,54 % | Capital emprunté | Mensualité totale | Salaire seul |
|---|---|---|---|
| Sans apport | 300 000 € | 1 821,05 € | 5 210 € |
| Avec 30 000 € d'apport | 270 000 € | 1 638,95 € | 4 690 € |
Il peut aussi améliorer le taux proposé : l'Observatoire Crédit Logement/CSA classe les emprunteurs par niveau d'apport, et les mieux dotés obtiennent en moyenne les taux les plus bas. Les pages capacité d'emprunt avec apport et sans apport détaillent les deux cas.
🔗 Avec un crédit en cours
Une mensualité en cours s'ajoute à celle du nouveau prêt dans les 35 %. Chaque tranche de 100 € exige environ 286 € de revenus mensuels en plus. Avec un crédit auto de 300 € par mois, emprunter 300 000 € sur 20 ans réclame 6 070 € nets au lieu de 5 210 €. Voyez la capacité d'emprunt avec un crédit en cours.
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⚠️ Ce que ce calcul ne dit pas
Le reste à vivre
Deux foyers au même taux d'effort n'ont pas le même budget une fois la mensualité payée. La banque regarde ce qui reste pour vivre, selon la taille du foyer.
L'épargne après l'achat
Une épargne de précaution conservée après la signature rassure davantage qu'un apport qui vide tous les comptes.
La stabilité des revenus
Contrat, ancienneté, régularité des revenus d'indépendant : le montant du salaire ne suffit pas.
Les frais d'acquisition
Frais de notaire et de garantie s'ajoutent au prix. Le calculateur de frais de notaire les chiffre.
Les autres paliers de la série : 200 000 €, 250 000 € et 400 000 €.
Questions fréquentes
Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 € sur 20 ans ?
Quel salaire pour emprunter 300 000 € sur 25 ans ?
Peut-on emprunter 300 000 € à deux avec 2 500 € chacun ?
Faut-il remplir un questionnaire de santé pour emprunter 300 000 € ?
L'apport fait-il baisser le salaire nécessaire ?
Un crédit en cours change-t-il le salaire nécessaire ?
La banque peut-elle accepter un taux d'effort supérieur à 35 % ?
Sources consultées
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance)
- Assemblée nationale — réponse ministérielle à la question n° 7364, JO du 4 juillet 2023 (décision du HCSF, taux d'effort, durée, marge de flexibilité)
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (questionnaire de santé, droit à l'oubli)