Par Gautier Lecture 11 min Barèmes 2026

Capacité d'emprunt sans apport : combien pouvez-vous emprunter ?

Sans apport, la règle de calcul ne change pas : la banque plafonne votre mensualité à 35 % de vos revenus. Ce qui change, c'est ce que le prêt doit payer. Avec 3 000 € nets par mois, vous pouvez emprunter environ 198 300 € sur 25 ans, mais acheter seulement un bien ancien d'environ 183 700 €, car les frais de notaire et de garantie sont eux aussi financés à crédit. Ce guide chiffre cet écart et les solutions pour le réduire.

⚖️ Emprunter sans apport : ce que disent les règles

Aucun texte n'impose d'apport personnel. La décision du Haut Conseil de stabilité financière, applicable depuis le 1^er janvier 2022, encadre deux critères : le taux d'effort, plafonné à 35 % des revenus assurance comprise, et la durée du prêt, limitée à 25 ans (27 ans avec un différé de 2 ans). L'apport n'y figure pas : il relève de la politique de crédit de chaque banque.

Les chiffres de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution confirment que le financement intégral existe : en 2025, 17,5 % des crédits à l'habitat dépassaient la valeur du bien financé, c'est-à-dire couvraient au moins une partie des frais d'acquisition. Le ratio moyen entre le montant prêté et la valeur du bien atteignait 79,9 %, autrement dit, en moyenne, le prêt couvre environ les quatre cinquièmes de la valeur du bien.

🧮 Votre capacité sans apport, selon vos revenus

Hypothèses : mensualité égale à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital comprise, prêt sur 25 ans au taux moyen de 3,57 % relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026. Le prix finançable retranche des frais de 8 % dans l'ancien et de 3 % dans le neuf, haut des fourchettes publiées par les notaires de France, hors garantie et frais de dossier. Montants arrondis à la centaine d'euros.

L'écart entre ancien et neuf vient des droits de mutation, beaucoup plus faibles sur un logement neuf. Sur 20 ans, la capacité baisse : 173 000 € pour 3 000 € de revenus, soit environ 160 200 € de bien ancien. Le calculateur de capacité d'emprunt intègre vos propres frais, vos crédits en cours et la durée choisie.

🏠 Le prêt à 110 % : financer les frais

Un prêt « à 110 % » finance le prix du bien et les frais d'acquisition. Le chiffre est un ordre de grandeur : dans l'ancien, les frais représentent 7 à 8 % du prix, auxquels s'ajoutent la garantie et les frais de dossier. Prenons un bien ancien de 200 000 € et 16 000 € de frais (8 %).

Autre conséquence, moins visible : au début du prêt, le capital restant dû dépasse la valeur du bien. Une revente dans les premières années, après une mutation ou une séparation, peut ne pas suffire à rembourser la banque. C'est l'une des raisons pour lesquelles les établissements examinent de près la stabilité des revenus.

🧾 Frais de notaire et de garantie

Les frais dits « de notaire » sont surtout des impôts. Les droits de mutation perçus par le département ont un taux plafonné : la loi de finances pour 2025 a permis aux conseils départementaux de porter ce plafond de 4,5 % à 5 % du prix à partir du 1^er avril 2025, pour une durée limitée.

La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, définis comme les acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, lorsque le logement devient leur résidence principale. Le calculateur de frais de notaire applique le taux de chaque département et cette exonération.

Ces frais de garantie entrent eux aussi dans le plan de financement d'un prêt à 110 %.

📉 L'effet sur le taux et le coût

Le taux moyen de l'Observatoire Crédit Logement/CSA mélange tous les profils. Votre offre s'en écarte selon votre dossier, et aucune grille publique ne relie le niveau d'apport au taux accordé. Mieux vaut donc mesurer ce que représenterait un écart, pour savoir quoi négocier.

Deux dixièmes de point coûtent environ 7 020 € d'intérêts et 3 900 € de capacité d'emprunt. L'assurance emprunteur pèse aussi : elle se choisit librement à garanties équivalentes et, avec la loi Lemoine, le questionnaire de santé disparaît si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et si le prêt s'achève avant 60 ans.

🎁 PTZ et prêts aidés

Les prêts aidés ne remplacent pas l'apport au sens strict, mais ils abaissent le coût du financement, donc la mensualité, donc la capacité nécessaire.

Le PTZ complète obligatoirement un autre prêt immobilier et son montant est plafonné par rapport à celui-ci : il n'est jamais le seul financement. Seuls les établissements ayant signé une convention avec l'État le distribuent, et ils restent libres de l'accorder. Le simulateur PTZ calcule votre tranche, votre quotité et le plan de financement complet.

🏦 Ce que la banque examine

Sans apport, la banque ne dispose d'aucun « coussin » entre le prêt et la valeur du bien. Elle s'appuie donc sur ce que le dossier dit de votre capacité à rembourser dans la durée.

Les marges de dérogation aux règles du HCSF profitent aux primo-accédants : en 2025, selon l'ACPR, 16,6 % de la production dépassait le taux d'effort ou la durée maximale, pour une limite de 20 %. Hors primo-accédants, cette part tombait à 11,2 %. Emprunter à deux élargit aussi la base de revenus retenue pour les 35 %.

🛟 L'épargne de précaution

Acheter sans apport ne signifie pas acheter sans épargne. Une réserve disponible après la signature joue deux rôles. Pour la banque, elle montre que l'achat ne vide pas vos comptes. Pour vous, elle couvre les dépenses qui suivent l'emménagement : travaux imprévus, équipement, taxe foncière, panne. Sans cette réserve, un imprévu peut se transformer en crédit à la consommation, dont la mensualité entame ensuite votre capacité pour tout autre projet.

Pour un projet d'investissement locatif, la logique diffère : les loyers entrent dans le calcul et l'effort d'épargne devient le critère central. Voyez notre guide investir sans apport.

⚠️ Les erreurs fréquentes

Sources consultées

• ACPR, Analyses et synthèses n° 183 — le financement de l'habitat en 2025, juillet 2026 (ratio prêt/valeur, part des prêts au-delà de 100 %, marge de flexibilité)
• Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens par durée)
• Assemblée nationale — réponse ministérielle à la question n° 7364, JO du 4 juillet 2023 (règles du HCSF)
• Notaires de France — frais d'acquisition (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et hypothèque ou caution
• Service-public.fr — hausse des droits de mutation et exonération des primo-accédants et prêt à taux zéro
• Action Logement — prêt accession (30 000 € à 1 %, simulation de remboursement)

Gautier

Conseiller patrimoine et protection sociale. comparatifs sur critères objectifs. Barèmes vérifiés en continu.