Par Gautier
Barèmes 2026
Capacité d'emprunt avec crédit en cours : combien pouvez-vous emprunter ?
Un crédit auto, un prêt personnel ou un premier prêt immobilier ne vous empêchent pas d'emprunter. Ils réduisent en revanche, euro pour euro, la mensualité que la banque peut vous accorder. Chaque tranche de 100 € de mensualité en cours retire environ 16 500 € de capacité sur 20 ans : c'est ce chiffre qu'il faut avoir en tête avant de choisir entre solder, attendre ou regrouper.
La capacité perdue pour 100 € de mensualité en cours
Sur 20 ans, au taux moyen de 3,54 % relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026, assurance de 0,30 % du capital comprise. Sur 25 ans : 18 900 €.
🧮 Comment la banque compte vos crédits
La banque raisonne en mensualités, pas en capital restant dû. Elle additionne toutes vos échéances de crédit, celles qui courent déjà et celle du prêt demandé, assurance comprise, puis les rapporte à vos revenus nets mensuels avant impôt.
La mensualité disponible est ensuite convertie en capital selon la durée, le taux et l'assurance du nouveau prêt.
Un crédit en cours ne disparaît donc pas dans une appréciation globale du dossier : il se soustrait directement du plafond. C'est pour cela qu'un petit crédit auto pèse souvent plus lourd qu'on ne l'imagine.
📊 Ce que la règle des 35 % inclut
Le plafond de 35 % vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022. Répondant à un député le 4 juillet 2023, le ministère de l'Économie en a précisé le calcul : le numérateur reprend les charges annuelles d'emprunt, le dénominateur les revenus annuels. Toutes les charges d'emprunt y entrent, pas seulement celles du crédit immobilier.
| Critère HCSF | Plafond | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 35 % | Assurance emprunteur comprise, tous crédits confondus |
| Durée du crédit | 25 ans | 27 ans en cas de différé d'amortissement de 2 ans |
| Marge de dérogation | 20 % de la production trimestrielle | Au moins 70 % pour des résidences principales, dont au moins 30 % pour des primo-accédants |
La marge de 20 % appartient à la banque et s'épuise au fil du trimestre. Un projet bâti sur l'espoir d'un dépassement des 35 % reste fragile, surtout quand des crédits en cours ont déjà entamé la marge.
💡 Trois situations chiffrées
Hypothèses communes : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,54 % relevé en octobre 2026 par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, assurance de 0,30 % par an du capital emprunté. Montants arrondis à la centaine d'euros.
| Situation | Revenus nets | Crédit en cours | Mensualité disponible | Capacité sur 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| Sans crédit en cours | 3 000 € | — | 1 050 € | 173 000 € |
| Prêt personnel | 3 000 € | 150 € | 900 € | 148 300 € |
| Crédit auto | 3 000 € | 300 € | 750 € | 123 600 € |
| Sans crédit en cours | 4 000 € | — | 1 400 € | 230 600 € |
| Premier prêt immobilier | 4 000 € | 600 € | 800 € | 131 800 € |
Avec 3 000 € de revenus, un crédit auto de 300 € par mois fait passer la capacité sur 20 ans de 173 000 € à 123 600 €. Il retire 49 400 € de budget, soit plus d'un quart.
Pour votre propre situation, le calculateur de capacité d'emprunt intègre vos charges en cours. Les pages consacrées aux revenus de 3 000 € et de 4 000 € détaillent le cas sans crédit en cours.
📉 Ce que coûte 100 € de mensualité
La relation est linéaire : chaque euro de mensualité en cours retire le même montant de capital, quel que soit votre salaire. Seuls la durée et le taux du nouveau prêt la font varier.
| Durée du nouveau prêt | Taux moyen (oct. 2026) | Capacité perdue pour 100 € de mensualité |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 13 700 € |
| 20 ans | 3,54 % | 16 500 € |
| 25 ans | 3,57 % | 18 900 € |
Taux moyens hors assurance de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, assurance de 0,30 % par an du capital. Montants arrondis à la centaine d'euros.
Ce tableau sert de règle de conversion rapide. Un crédit renouvelable remboursé 80 € par mois ? Environ 13 200 € de capacité en moins sur 20 ans. Deux crédits de 250 € ? Près de 82 400 €.
⚖️ Solder un crédit avant d'emprunter ?
Solder un crédit libère sa mensualité, donc de la capacité. Mais l'argent utilisé n'est plus disponible comme apport ou comme épargne de précaution. La décision se raisonne en comparant ce que vous gagnez en capacité et ce que vous perdez en trésorerie.
Mesurer le gain de capacité
Appliquez le tableau précédent : un crédit de 300 € par mois rendu sur 20 ans libère environ 49 400 € de capacité.
Comparer au capital restant dû
Si le capital restant dû est faible au regard du gain de capacité, solder est souvent intéressant. S'il est élevé, l'apport qu'il représente pèse davantage dans le dossier.
Vérifier l'indemnité
Le remboursement anticipé d'un crédit à la consommation peut donner lieu à une indemnité, encadrée par le code de la consommation. Lisez votre contrat, ou demandez un décompte à votre prêteur.
Garder une réserve
Une banque regarde aussi l'épargne qui vous reste après l'achat. Vider ses comptes pour solder un crédit peut fragiliser le dossier au lieu de le renforcer.
Si votre crédit s'achève dans les mois qui viennent, présentez son tableau d'amortissement. La banque décidera elle-même s'il doit être retenu.
🏠 Le cas d'un crédit immobilier locatif
Un premier investissement locatif ne bloque pas un nouvel achat, mais il ne se neutralise pas non plus. Sa mensualité entre en totalité dans les charges. En face, la banque ajoute une partie des loyers à vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des impayés. La proportion retenue relève de la politique de crédit de chaque établissement.
L'ancienne méthode dite « différentielle », qui compensait loyers et mensualités du bien loué avant de calculer le taux d'effort, ne correspond pas à la définition du taux d'effort rappelée par le ministère en 2023 : charges d'emprunt d'un côté, revenus de l'autre. Comparez ce que chaque banque retient avant de déposer votre dossier.
Pour l'investissement à crédit dans son ensemble, voyez notre guide investir dans l'immobilier avec un crédit.
🔄 Regrouper ses crédits
Le regroupement de crédits remplace plusieurs prêts par un seul, généralement sur une durée plus longue. La mensualité totale baisse, ce qui libère de la marge dans les 35 %. En contrepartie, les intérêts courent plus longtemps : le coût total augmente.
Une mensualité plus basse
La marge libérée peut rendre un projet finançable, et le budget mensuel devient plus lisible.
Un coût total plus élevé
Allonger la durée fait payer des intérêts plus longtemps, sans compter les frais de l'opération.
Le simulateur de rachat de crédit chiffre l'écart de coût avant toute décision.
Faites étudier votre dossier
Nos partenaires certifiés vous accompagnent gratuitement pour mesurer l'effet de vos crédits en cours et présenter votre projet aux banques.
- Étude de faisabilité gratuite
- Comparaison des offres de plusieurs banques
- Assurance emprunteur optimisée
- Réponse sous 48 h
Demande envoyée. Un conseiller vous recontacte sous 48 heures.
🎯 Les leviers pour retrouver de la marge
| Levier | Effet sur la capacité | Contrepartie |
|---|---|---|
| Solder un petit crédit | Libère toute sa mensualité | Moins d'apport ou d'épargne |
| Allonger la durée du nouveau prêt | + 2 400 € par 100 € de mensualité, de 20 à 25 ans | Coût des intérêts plus élevé |
| Emprunter à deux | Le plafond de 35 % porte sur les revenus du foyer | Engagement solidaire |
| Regrouper ses crédits | Mensualité totale plus basse | Coût total plus élevé |
| Clôturer une réserve renouvelable inutilisée | Dossier plus lisible | Aucune |
Emprunter à deux change souvent davantage la donne que tout le reste : voyez la capacité d'emprunt en couple.
⚠️ Les erreurs fréquentes
Raisonner en capital restant dû
La banque regarde la mensualité. Un crédit presque remboursé mais à forte échéance pèse autant qu'un crédit neuf de même mensualité.
Oublier l'assurance du nouveau prêt
Le taux d'effort de 35 % inclut l'assurance emprunteur. L'omettre surestime la capacité.
Ouvrir un crédit juste avant le projet
Une nouvelle mensualité, même modeste, se soustrait du plafond pour toute la durée du dossier.
Vider son épargne pour solder
Une banque apprécie aussi l'épargne qui reste après l'achat. Solder peut affaiblir le dossier si l'apport disparaît.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter pour un achat immobilier avec un crédit en cours ?
Comment calculer sa capacité d'emprunt avec un crédit en cours ?
Combien de capacité d'emprunt fait perdre une mensualité de 100 € ?
Faut-il rembourser un crédit conso avant de demander un prêt immobilier ?
Un crédit immobilier locatif en cours bloque-t-il un nouvel achat ?
Le regroupement de crédits augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
La règle des 35 % est-elle absolue ?
Sources consultées
- Assemblée nationale — réponse ministérielle à la question n° 7364, JO du 4 juillet 2023 (calcul du taux d'effort, marge de flexibilité)
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance)
- Service-public.fr — crédit à la consommation, règles du contrat (remboursement anticipé)