Par Gautier
Barèmes 2026
Capacité d'emprunt avec 2 000 € de salaire : combien pouvez-vous emprunter ?
À 2 000 € nets par mois, la règle des 35 % fixe votre mensualité maximale à 700 €, assurance comprise. Aux taux d'octobre 2026, elle finance entre 95 700 et 132 200 € selon la durée. À ce niveau de revenus, trois paramètres pèsent plus lourd que le taux : ce qu'il vous reste pour vivre, le prix de l'assurance et le moindre crédit déjà en cours.
La capacité d'un salaire de 2 000 € sur 25 ans
Mensualité de 700 €, taux moyen de 3,57 % (Crédit Logement/CSA, octobre 2026), assurance de 0,30 % comprise. Sur 20 ans : 115 300 €.
La mensualité maximale : 700 €
Le calcul de départ est réglementaire. La décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, applicable depuis le 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée des prêts à 25 ans. Avec 2 000 € nets, la mensualité maximale est donc de 700 €.
Ces 700 € doivent tout contenir : la mensualité du prêt immobilier, son assurance, et les mensualités de vos autres crédits s'il y en a. C'est pour cette raison que l'assurance et les crédits à la consommation, presque indolores sur un gros salaire, prennent ici une place décisive.
Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % réservés à l'achat de la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. En pratique, elles accordent surtout ces dérogations aux dossiers qui laissent un reste à vivre confortable. À 2 000 € de revenus, mieux vaut construire le projet sur les 35 %.
Taux moyens hors assurance relevés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en octobre 2026 : 3,32 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans, 3,57 % sur 25 ans. Assurance de 0,30 % par an du capital emprunté. Mensualité totale de 700 €, soit 35 % de 2 000 €. Les montants sont arrondis à la centaine d'euros.
Le capital selon la durée
À mensualité égale, la durée fait varier le capital de près de 40 %. Elle fait varier bien davantage le coût du crédit.
| Durée | Taux moyen | Capital | Mensualité de prêt | Assurance / mois | Coût des intérêts |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,32 % | 95 700 € | 676 € | 24 € | 25 900 € |
| 20 ans | 3,54 % | 115 300 € | 671 € | 29 € | 45 800 € |
| 25 ans | 3,57 % | 132 200 € | 667 € | 33 € | 67 900 € |
Passer de 15 à 25 ans ajoute 36 500 € de capital, mais 42 000 € d'intérêts. Allonger la durée donne accès à un bien plus cher ; ce n'est pas un gain de pouvoir d'achat. Sur un petit budget, c'est pourtant souvent la seule façon d'atteindre le prix d'un logement. La durée moyenne des prêts accordés atteint d'ailleurs 253 mois, soit 21 ans, en octobre 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Le taux d'usure plafonne de son côté le coût total du crédit. Au 4e trimestre 2026, il s'établit à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Avec un taux nominal de 3,57 % et une assurance à 0,30 %, le TAEG reste en dessous ; une forte surprime d'assurance peut en revanche le faire dépasser et bloquer l'offre. Pour lire ces taux, voyez notre guide TAEG, TAEA et taux nominal.
Le reste à vivre, vrai juge du dossier
Une mensualité de 700 € laisse 1 300 € par mois pour tout le reste. Et en devenant propriétaire, vous ajoutez des dépenses qu'un locataire n'a pas : la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'entretien du logement.
| Revenu net | Mensualité à 35 % | Reste à vivre |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 1 300 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 1 950 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 2 600 € |
Aucun texte ne fixe de reste à vivre minimum. Chaque banque applique son propre barème, généralement exprimé par adulte et par enfant à charge. C'est la raison pour laquelle deux établissements peuvent rendre des réponses opposées sur le même dossier, et pourquoi le même taux de 35 % ne pèse pas du tout pareil sur 2 000 et sur 4 000 €.
Si votre loyer actuel est nettement inférieur à la future mensualité, la banque vérifiera que vous saurez absorber la différence. Avoir épargné cet écart chaque mois pendant plusieurs mois avant de déposer le dossier est l'argument le plus convaincant : il prouve que la mensualité est tenable.
L'assurance pèse plus lourd sur un petit budget
Dans une mensualité plafonnée à 700 €, chaque euro d'assurance est un euro de moins pour rembourser du capital. Le taux d'assurance dépend de votre âge, de votre santé et du contrat choisi : il peut être bien inférieur aux 0,30 % retenus ici pour un emprunteur jeune, ou supérieur en cas de risque aggravé.
| Taux d'assurance | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|
| 0,10 % | 118 600 € | 136 500 € |
| 0,20 % | 116 900 € | 134 300 € |
| 0,30 % | 115 300 € | 132 200 € |
| 0,50 % | 112 200 € | 128 200 € |
Entre une assurance à 0,10 % et une assurance à 0,50 %, l'écart atteint 8 300 € de capacité sur 25 ans. Vous pouvez choisir un autre contrat que celui de la banque dès l'offre de prêt, à garanties équivalentes, puis en changer à tout moment depuis la loi Lemoine. Notre guide assurance emprunteur pour les primo-accédants détaille la méthode.
Depuis la loi Lemoine, l'assureur ne peut pas vous demander de questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, sur l'ensemble de vos prêts immobiliers en cours, et que le remboursement se termine avant votre 60e anniversaire. Avec une capacité de 132 200 €, vous êtes sous le seuil : aucune surprime liée à votre santé ne peut alors réduire votre capacité.
Un crédit en cours coûte cher en capacité
La mensualité d'un crédit auto, d'un crédit renouvelable ou d'un prêt étudiant se retranche directement des 700 €. Les loyers d'une location avec option d'achat ou d'une location longue durée sont généralement traités de la même façon par les banques.
| Situation | Mensualité immobilière disponible | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| Aucun crédit en cours | 700 € | 115 300 € | 132 200 € |
| Crédit auto de 150 €/mois | 550 € | 90 600 € | 103 900 € |
| Écart | −150 € | −24 700 € | −28 300 € |
Un crédit de 150 € par mois coûte ainsi plus d'un cinquième de la capacité d'emprunt. S'il se termine dans quelques mois, attendre son échéance ou le solder avant de déposer le dossier change le projet. Notre article capacité d'emprunt avec un crédit en cours passe en revue les options, dont le regroupement de crédits.
Du capital au prix du bien
Le capital emprunté ne correspond pas au prix du logement : il faut aussi payer les frais d'acquisition, dits frais de notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, où les droits de mutation pèsent l'essentiel, et 2 à 3 % dans le neuf. L'apport finance d'abord ces frais.
| Apport | Prix dans l'ancien (frais de 8 %) | Prix dans le neuf (frais de 2,5 %) |
|---|---|---|
| Aucun | 122 400 € | 129 000 € |
| 10 000 € | 131 700 € | 138 800 € |
| 20 000 € | 141 000 € | 148 500 € |
Calculs pour un prêt de 132 200 € sur 25 ans. Sans apport, le projet reste possible mais plus difficile à faire accepter : beaucoup de banques demandent au moins de quoi couvrir les frais d'acquisition. Notre article emprunter sans apport détaille les conditions. Pour chiffrer les frais de votre futur achat, utilisez le calculateur de frais de notaire.
Léa, 27 ans, gagne 2 000 € nets en CDI et dispose de 10 000 € d'épargne. Sur 25 ans, elle peut emprunter 132 200 € et viser un appartement ancien d'environ 132 000 €, frais compris. Si elle conserve son crédit auto de 150 € par mois, son budget tombe à environ 105 500 €, soit plus de 26 000 € de moins.
Le PTZ et les autres leviers
Le prêt à taux zéro est le levier le plus puissant à ce niveau de revenus. Il est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous plafond de ressources. Pour une personne seule, le plafond de revenu fiscal de référence va de 28 500 € en zone C à 49 000 € en zone A ou A bis pour les offres émises depuis avril 2025.
Le revenu retenu est le plus élevé de deux montants : votre revenu fiscal de référence de l'année N-2, ou le coût total de l'opération divisé par 9. Avec 2 000 € nets par mois et un achat autour de 140 000 €, vous êtes sous le plafond dans toutes les zones. Le PTZ finance l'achat d'un logement neuf partout en France, et l'achat d'un logement ancien avec travaux d'au moins 25 % du coût total en zones B2 et C.
Le PTZ ne porte pas d'intérêts et, pour les revenus les plus modestes, son remboursement est différé de plusieurs années. Il allège donc la mensualité pendant la première partie du crédit et augmente le budget finançable. Le simulateur PTZ calcule le montant auquel vous pouvez prétendre.
Les autres leviers, du plus efficace au moins efficace à 2 000 € de revenus :
- Emprunter à deux : un co-emprunteur additionne ses revenus aux vôtres et relève d'autant la mensualité possible (voir la capacité d'emprunt en couple).
- Solder les petits crédits avant de déposer le dossier.
- Déléguer l'assurance pour libérer quelques dizaines d'euros de mensualité.
- Constituer un apport, même modeste, pour couvrir les frais d'acquisition.
Notre guide 10 stratégies pour augmenter sa capacité d'emprunt les détaille un par un.
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Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec 2 000 € par mois ?
Quelle mensualité maximale avec 2 000 € de salaire ?
Quel prix de bien peut-on acheter avec 2 000 € de salaire ?
Faut-il remplir un questionnaire de santé avec 2 000 € de salaire ?
Un crédit auto réduit-il ma capacité d'emprunt à 2 000 € ?
Peut-on obtenir un PTZ avec 2 000 € de salaire ?
Le reste à vivre peut-il faire refuser un dossier à 2 000 € ?
Sources consultées
- Haut Conseil de stabilité financière — mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
- Observatoire Crédit Logement/CSA — tableau de bord mensuel, octobre 2026 (taux moyens hors assurance et coût des sûretés)
- Banque de France — taux d'usure applicables au 4e trimestre 2026
- Service-public.fr — prêt à taux zéro (PTZ)
- Légifrance — loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)
- economie.gouv.fr — achat d'un bien immobilier, quels frais de notaire